(VietNamNet) - Đất đai - một đầu vào chủ chốt cho kinh doanh - là một trong những vấn đề được giới doanh nhân mang đến Diễn đàn doanh nghiệp 2005 diễn ra sáng nay (5/12) tại Khách sạn Melia - Hà Nội. Đây là hoạt động bên lề cuộc gặp gỡ thường niên của các nhà tài trợ cho Việt Nam.

Đất đai là đầu vào chủ chốt cho kinh doanh, cũng đặc biệt quan trọng với các hoạt động chế tạo có hàm lượng lao động cao mà Việt Nam có tiềm năng vượt trội. Vì thế mà sự rõ ràng và tính chất dễ dự đoán trong lĩnh vực này sẽ đóng góp đáng kể cho các thành tựu kinh tế của Việt Nam.

DN nước ngoài: không có thông tin về đất đai

Tuy nhiên, theo đại diện cho Hiệp hội Doanh nghiệp Hồng Kông tại Việt Nam, nơi tập trung đông đảo các nhà đầu tư về bất động sản, cho rằng "Việc tìm kiếm đất để thực hiện dự án rất khó khăn. Thông thường, đất đai đã được cấp phép cho nhà kinh doanh trong nước và những nhà kinh doanh này vì lý do nào đó không thể thực hiện dự án nhưng lại rất khó chuyển nhượng lại cho nhà đầu tư nước ngoài".

Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam bao giờ cũng thu hút đông đảo giới doanh nhân. (Ảnh: H.Phúc)

Với nhà đầu tư nước ngoài, đây là một quy trình không dễ mặc dù các bên bằng lòng trao đổi đất nhưng Ủy ban nhân dân địa phương lại cho rằng đây là quy trình đầu cơ. Các nhà kinh doanh trong nước thường khăng khăng là họ phải thực hiện được dự án nhưng trên thực tế là họ không thể thực hiện được. Do đó, họ đã tạo ra tình trạng đất để hoang nhưng các nhà kinh doanh muốn xây dựng thì lại không được.

Các nhà đầu tư nước ngoài tại TP.HCM cho biết, họ quá thiếu thông tin về đất đai và thông tin hướng dẫn làm cách nào để có được đất đai tại TP.HCM. Không có cơ quan đăng ký đất đai nào làm nơi cung cấp thông tin về đất đai cho họ.

Các nhà đầu tư Hồng Kông cũng đặt câu hỏi với các cơ quan chức năng rằng, "Nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia bán đấu giá đất đai hay không? Chúng tôi muốn được hướng dẫn cụ thể về cách thức gia hạn đối với hợp đồng thuê đất khi kết thúc thời hạn và quyền của người nước ngoài (dù họ có cư ngụ ở Việt Nam hay không) để được thuê hoặc mua nhà", chủ một tập đoàn bất động sản đến từ Hồng Kông phát biểu.

Phòng thương mại Australia tại Việt Nam (AusCham) lại có băn khoăn khác. Mặc dù Luật Đất đai và các hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực 18 tháng nhưng theo cơ quan này, vẫn còn sự nhầm lẫn lớn giữa cộng đồng dân cư chung và các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài liên quan đến các quy định và việc thực thi Luật này.

Hai mối lo ngại của các thành viên AusCham là việc các tổ chức tài chính nước ngoài không thể tham gia các hoạt động cho vay thế chấp tại Việt Nam và thiếu các quy định điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở. Các doanh nghiệp Australia mong Chính phủ xem xét các mối lo ngại này bởi vì giải quyết được vấn đề đó tức là người Việt Nam sẽ được vay tiền để mua bất động sản và được đảm bảo quyền sở hữu trong một thị trường nhà ở có mật độ trung bình và lớn như Việt Nam.

DN trong nước: Chi phí cho đất vượt xa sức chịu đựng

Còn với các DN trong nước thì sao? Ông Vũ Duy Thái - Chủ tịch Hiệp hội Công thương Hà Nội - đã dành nhiều thời gian hơn cả để nói về vấn đề "đất cát".

Luật cho phép các DN có nhu cầu được tự thoả thuận với người có đất để nhận quyền sử dụng, nhưng ngay cả với các DN trong nước cũng không thể thực hiện được vì có quá nhiều người đồng sử dụng trên một mảnh đất nhỏ (chừng 5-6 ngàn mét) hoặc khi thỏa thuận được thì cũng không thể xây dựng được, vì phải chờ quy hoạch.

Thêm vào đó, các DN kêu khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được xác định quá cao, không tương ứng với khả năng sinh lợi nên rất ít DN có khả năng chi trả 1 lần.

"Đã vậy, thuế suất thuế trước bạ, thuế chuyển đổi mục đích... vẫn giữ nguyên mức cũ, càng làm cho đơn giá 1m2 đất phi nông nghiệp tăng cao dẫn đến giá thuê đất hàng năm cao hơn đến 6,7 lần so với mức phải trả năm 2004 - vượt xa sức chịu đựng của các ngành sản xuất công nghiệp. Điều này đã được kiến nghị ngay từ dự thảo Luật Đất đai nhưng rất tiếc không được tiếp thu", ông Thái nói.

Không chỉ thế, các DN cho rằng, việc không cho phép chia lô, bán nền vốn đã áp dụng khá lâu mà không có lộ trình chuyển tiếp, không cho chủ đầu tư mới, cấm chuyển nhượng từng phần của dự án... cũng như quy chế đổi đất lấy hạ tầng của một số địa phương (mà theo đó chủ đầu tư phải giao lại 20% quỹ đất đã có hạ tầng và dành 30-50% quỹ nhà bán theo giá đảm bảo kinh doanh và cho đối tượng chính sách được chỉ định) đã góp phần làm cho thị trường bất động sản bất ổn.

Theo giới kinh doanh, các quy định trên là nhân tố chủ yếu dẫn đến các giao dịch bất động sản năm 2004 giảm 24%; năm 2005 và giảm 65% ở TPHCM và 60% ở Hà Nội. Giá nhà đất thì giảm ít nhưng người mua vẫn chờ xuống giá và ít người bán chịu hạ giá thấp hơn.

Theo một quan chức ngân hàng thì số dư nợ tín dụng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ ở TP.HCM hiện khoảng 14% và ở Hà Nội khoảng 9% (chưa kể khoản nợ khách hàng đặt trước hay huy động khác). Nhiều người lo ngại thị trường bất động sản đóng băng quá lâu không tránh khỏi ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác.

Ngoài chuyện đất đai, các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng mang đến Diễn đàn DN năm nay nhưng vấn đề không mới (nhưng vẫn chưa cũ) như chuyện giá điện, bất cập về cơ sở hạ tầng, chuyện hành pháp, thuế, đấu thầu chưa minh bạch, các vấn đề về lao động, thuế, hải quan, hành lang pháp lý cho cải cách...

• Hồng Phúc