Phố địa ốc trên đường Trần Não, quận 2, bây giờ trông thật quạnh hiu. Nhiều địa điểm môi giới nhà đất đã nhường mặt bằng lại cho quán nhậu, quán cà phê, cửa hàng bán xe gắn máy… Ngược lại, hàng loạt dự án căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng lại được khởi công trong sáu tháng đầu năm nay.

Môi giới bế tắc

Siêu thị A., một trung tâm địa ốc lớn ở quận 2, giờ cũng vắng lạnh. Nhân viên ở đây có người dắt cả con, cháu vào trong giờ làm việc để chơi cho đỡ buồn.

Mô hình một chung cư ở TP.HCM.

Anh bạn làm nghề môi giới nhà đất ví chợ địa ốc Trần Não hiện nay như hoa phù dung lúc chiều tà. Tại chợ này, gần ba tháng nay, trung tâm môi giới của anh không “ráp” được hợp đồng mua bán nhà đất nào. “Nguồn thu không có mà chi phí mặt bằng, lương nhân viên… không thể không chi. Mình gánh không nổi nữa nên chắc phải thu xếp để đóng cửa thôi”, anh tâm sự.

Gần đây, hiện tượng một số trung tâm môi giới địa ốc bỗng nhiên “mất tích” càng nhiều. Mặt bằng góc đường Trần Não - Lương Định Của tháng trước còn là trung tâm môi giới địa ốc nay đã là cửa hàng Mắt kính Sài Gòn. Gần đó, bên ngoài bảng hiệu “Nhà đất Đất Hiền” trông hãy còn sáng sủa, nhưng bên trong đã bày bán xe gắn máy… Nhiều văn phòng môi giới nhà đất khác ở khu vực này cũng đã nhường mặt bằng cho các quán nhậu và quán cà phê.

Là người có thâm niên trong lĩnh vực mua bán nhà đất, ông Võ Đình Quốc, Phó giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc ACB, nhận định: “Đây là thời điểm rất khó khăn cho giới môi giới và cả giới đầu tư nhà đất”. Vì thực tế thị trường hiện đã đóng băng, mọi giao dịch gần như ngưng trệ.

Nguyên nhân thị trường nhà đất u ám được ông Quốc quy vào một câu: “Thị trường bất động sản mà chính sách pháp luật liên quan luôn biến động nên thị trường đã bất động”. Ông Quốc cho rằng thị trường nhà đất trong thời gian trước phát triển một cách tự phát nên các chính sách pháp luật mới ra đời rất dễ ảnh hưởng đến “tâm lý thị trường”.

Việc nghị định 181 “khai tử” các dự án phân lô bán nền (nhằm lành mạnh hóa thị trường) cũng như các quy định chưa rõ ràng về chuyện “sổ hồng”, “sổ đỏ”; rồi thêm dự thảo “giấy xanh”; bảng giá đất mới - cũ; phương pháp tính thuế mới; và các luật liên quan đang được  xây dựng như Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... đã tác động đến các quyết định của những người tham gia thị trường nhà đất. Họ e dè, quan sát và chờ đợi chứ không hào hứng tham gia vào thị trường như trước.

Diễn biến thị trường

Trong quí 1-2005, thị trường nhà đất trên địa bàn thành phố sụt giảm đáng kể. Theo khảo sát tại các trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất, đa số khách hàng chỉ quan tâm đến sản phẩm nhà ở trong nội thành có giá dao động trên dưới 100 lượng vàng, nhưng số lượng mua bán thành công cũng rất ít. Đồng thời lượng rao bán đất dự án (những dự án trước Nghị định 181 được phép bán nền, không hồi tố) ở các vùng ven thành phố như quận 7, quận 8, quận 9 và Thủ Đức… cũng đã bắt đầu có dấu hiệu giảm.

Tuy nhiên, giá rao bán nhà đất trong quí 1 vẫn chưa giảm bởi sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào thị trường đất dự án và vào việc khởi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đại lộ Đông Tây, cầu Nguyễn Văn Cừ… vẫn lớn.

Sang quí 2, tình hình giao dịch bất động sản tại các trung tâm địa ốc rất trầm lắng. Lượng giao dịch giảm, lượng rao bán lẫn giá rao bán đều giảm (ở hầu hết các quận, huyện ven thành phố). Các thông tin về việc khởi công các công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ làm cho một số dự án khu vực xung quanh các công trình này tăng giá nhẹ, mức tăng từ 200.000 - 500.000 đồng/mét vuông.

Cho đến thời điểm này, các quy định của Nghị định 181 đã tác động và thật sự làm cho đất dự án không còn hấp dẫn người đầu tư. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường đổ dồn sự quan tâm vào chung cư cao cấp, chung cư trung bình, cao ốc văn phòng…

Chuyển hướng đầu tư

Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, so với trước đây, giá nhà chung cư vẫn đang có xu hướng tăng. Cụ thể giá căn hộ chung cư tại Bình Thạnh (chung cư Cửu Long) hiện là 8,2 triệu đồng/mét vuông, tăng khoảng 15% so với những tháng cuối năm 2004.

Trong khi đó, số nhà đầu tư tìm mua nhà chung cư còn rất lớn, điều này càng làm cho thị trường nhà chung cư luôn có sức hấp dẫn và luôn tạo một mức giá cân bằng mới cao hơn so với mức giá cũ. Chung cư Cantavil do Công ty Thu Duc House liên doanh với Daewon được tiêu thụ rất nhanh: 60% căn hộ được bán ngay trong tháng đầu tiên sau khi động thổ. Tuy nhiên, giá nhà chung cư biến động không đồng bộ, mà còn tùy thuộc vào từng khu vực, vị trí, tiềm năng phát triển, môi trường xung quanh,…

Chính vì thế, xu hướng sắp tới, một số nhà đầu tư nước ngoài sẽ tận dụng kênh đầu tư này. Song song với việc đầu tư vào các chung cư cao cấp, nhà đầu tư nước ngoài còn tập trung đầu tư vào các dự án chung cư dành cho người có thu nhập thấp, với các lợi thế về vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý… và cả hệ thống ngân hàng hỗ trợ với thời gian cho vay dài hạn hơn các ngân hàng trong nước.

Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản nhà đất, nguồn vốn trước đây các nhà đầu tư đổ vào các dự án “phân lô bán nền” giờ đang chuyển dần sang các dự án chung cư cao tầng và cao ốc văn phòng. Hiện nay cao ốc căn hộ được giới đầu tư nhận định là thị trường đang “hút hàng”; và cao ốc văn phòng cho thuê đang hấp dẫn với giá cho thuê trên dưới 30 đô la Mỹ/mét vuông/tháng, tăng bình quân khoảng 20 - 25% so với thời điểm tháng 10-2004.

Ông Huy Nam, một chuyên viên kinh tế, cho rằng sự chuyển hướng đầu tư như vậy là xu hướng tốt; tuy nhiên, với đà đầu tư như hiện nay, nguy cơ khủng hoảng thừa chung cư và văn phòng cho thuê là điều rất có thể xảy ra trong tương lai gần.

Để thị trường nhà đất tan băng và phát triển trở lại một cách lành mạnh, nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước cần hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo ra một hành lang an toàn cho các nhà đầu tư để họ đầu tư gián tiếp vào thị trường bất động sản, thông qua một số kênh như thị trường chứng khoán chẳng hạn.    

(Theo Thời báo Kinh tế SG)