|
(VietNamNet) - Trong thư gửi Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Văn An, GS.TSKH Đặng Hùng Võ
Hà Nội, ngày 8 tháng 8 năm 2005 Anh An kính mến, Tôi là Đặng Hùng Võ, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xin gửi thư này tới Anh không với tư cách Thứ trưởng của một Bộ của Chính phủ mà với tư cách của một nhà khoa học có chuyên môn sâu về quản lý bất động sản (từ năm 1996 tôi là người Việt Nam duy nhất được Liên Hợp Quốc mời vào nhóm chuyên gia quốc tế về quản lý đất đai của Liên Hợp Quốc). Thư này có nội dung minh giải với Anh một số vấn đề có liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận đối với đất, tài sản gắn liền với đất và quá trình xem xét vấn đề này khi xây dựng Luật Đất đai năm 2003. Trước hết, xin báo cáo Anh là tôi xem thông tin trên các báo phát ngày thứ bảy ngày 06/8/2005 và nghe trực tiếp ý kiến từ địa phương thì ý kiến của Anh phát biểu tại Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách phiên họp chiều thứ sáu ngày 05/8/2005 về vấn đề nêu trên đã được dư luận đánh giá rất cao. Rất tiếc, Bộ Tài nguyên và Môi trường không được mời dự cuộc họp này để có thể thuyết minh thêm về quá trình xem xét vấn đề giấy chứng nhận đối với bất động sản gồm đất và tài sản gắn liền với đất khi xây dựng, trình và quyết định về Luật đất đai năm 2003. Các Đại biểu Quốc hội đã xem xét kỹ, có ý kiến nhiều và khá sâu sắc về giải pháp hợp lý đối với giấy chứng nhận này. Anh cho phép tôi được giới thiệu 2 vấn đề sau và một vài kiến nghị: 1. Vấn đề cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định ngay từ Luật Đất đai đầu tiên của nước ta năm 1988. Mặc dù đã có quy định nhưng thời gian từ 1988 tới 1992 chủ yếu vẫn là nghiên cứu giải pháp, thử nghiệm và một số địa phương đã triển khai việc cấp giấy chứng nhận tạm thời. Năm 1991, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định cho triển khai Dự án nghiên cứu khả thi hệ thống quản lý đất đai hiện đại ở Việt Nam do Tổ chức phát triển của Liên Hiệp Quốc UNDP tài trợ (tổng kinh phí 1,2 triệu USD) và giao cho Tổng cục Quản lý Ruộng đất phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai. Năm 1993, Báo cáo kết quả của Dự án này đã đưa ra giải pháp kỹ thuật chi tiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất. Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1993 đã quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo "sổ đỏ cũ". Một năm sau, Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo "sổ hồng cũ". Như vậy, trước khi có Luật Đất đai mới thì chỉ có nhà ở tại đô thị được xác nhận quyền sở hữu còn các tài sản khác gắn liền với đất như rừng cây, nhà máy, khách sạn, khu thương mại, khu du lịch vui chơi giải trí, các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội, các tài sản khác đầu tư trên đất chưa được xác nhận quyền sở hữu. Nhu cầu này ngày càng lớn khi chúng ta xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng, nhiều thành phần kinh tế ngoài Nhà nước tham gia đầu tư, cần xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đã đầu tư. Đây là một nhược điểm của hệ thống đăng ký bất động sản khi đó. Nhược điểm này đã làm cho hệ thống mất tính thống nhất trong quản lý và không thể thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sở hữu tài sản đã đầu tư trên đất. Nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã phải tổ chức Sở Địa chính - Nhà đất (như Hà Nội, Hải Phòng, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Đồng Nai, v.v.) để khắc phục nhược điểm thứ nhất nhằm sử dụng cùng một hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai và nhà ở. Các nhà đầu tư đã đề nghị rất nhiều trong việc tìm cơ chế đăng ký tài sản đã đầu tư trên đất nhằm khắc phục nhược điểm thứ hai nhưng mỗi địa phương đã xử lý tình thế bằng những cơ chế khác nhau.
Khi xây dựng và trình Luật Đất đai năm 2003, vấn đề thiết kế một hệ thống thống nhất về giấy chứng nhận cho bất động sản đã được đặt ra để giải quyết. Đất đai là tặng vật của tự nhiên cho con người; ba quyền năng chiếm hữu, định đoạt, sử dụng của quyền sở hữu đối với đất đai được chia sẻ giữa người sử dụng trực tiếp thửa đất và Nhà nước. Nhà nước phải công nhận quyền đối với từng loại đất cụ thể, cần quản lý chặt thông qua quy hoạch sử dụng đất, hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính.
Ở tất cả các nước, không nước nào thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn phần của riêng một ai; nước ta thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân và trao một số quyền cụ thể cho người sử dụng đất. Tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất, được pháp luật dân sự thừa nhận sở hữu toàn phần đối với tài sản đó.
Khi xây dựng Luật đất đai năm 2003, hệ thống giấy chứng nhận được thiết kế theo mô hình "giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gốc vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân phải được Nhà nước công nhận, giấy chứng nhận được cấp theo thửa đất, mọi biến động về sử dụng đất kể cả việc hình thành tài sản nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký và xác nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người có chung quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đều được cấp giấy như nhau trên đó ghi rõ quyền chung và quyền riêng". Thiết kế như vậy là phù hợp với lý luận và thực tiễn, xử lý được mọi loại tài sản gắn liền với đất (nhà ở, xí nghiệp, công trình hạ tầng, rừng cây, vườn cây, v.v.), giải quyết được cả trường hợp tài sản gắn với đất thuê và tài sản gắn với quyền sử dụng đất chung (nhà chung cư), người dân chỉ cần làm thủ tục với 1 giấy chứng nhận, tiết kiệm kinh phí in giấy và tạo điều kiện để cải cách thủ tục hành chính ở địa phương.
Các nước khác cũng sử dụng thiết kế như vậy, thực dân Pháp trước đây cũng dùng hệ thống "Bằng khoán điền thổ" ở nước ta theo thiết kế như vậy. Khi thảo luận, có nhiều ý kiến muốn tách riêng phần tài sản gắn liền với đất vì lý do cơ quan quản lý khác nhau. Vì vậy, Chính phủ và Quốc hội đều nhất trí là cần phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thống nhất cho mọi loại đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo quy định tại Luật đăng ký bất động sản mà Quốc hội sẽ xem xét trong thời gian tới (vì tài sản gắn liền với đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai). Đây là một quyết định chính xác. Từ đó, Điều 48 của Luật đất đai đã được thông qua.
Luật đăng ký bất động sản phải được xem xét đối với tài sản gắn liền với đất như phần tiếp theo của thiết kế về giấy chứng nhận đã được thông qua trong Luật đất đai. Đó chính là sự liên tục của hệ thống luật pháp. Như vậy, vấn đề giấy chứng nhận đã được xem xét kỹ, bảo đảm tính hệ thống khi thông qua Luật đất đai, không xẩy ra chuyện thiếu kỹ lưỡng như một số ý kiến đã nói. Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới "sổ đỏ mới" để cấp theo từng thửa đất đối với mọi loại đất, trong đó có mục thể hiện các tài sản gắn liền với đất để phục vụ việc đăng ký xác lập quyền sở hữu đối với mọi loại tài sản gắn liền với đất (không chỉ cho nhà ở và các công trình xây dựng). Vào đầu năm 2005, nhiều ý kiến từ thực tế yêu cầu cần xử lý vấn đề công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi chưa có Luật Đăng ký bất động sản. Chính phủ đã thảo luận nhiều, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng trên đất trên cơ sở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngày 15/07/2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo "sổ hồng mới", trong đó giấy chứng nhận được cấp độc lập với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2. Tình hình cấp giấy chứng nhận đối với đất và tài sản gắn liền Việc cấp giấy chứng nhận đã được triển khai từ năm 1993. Đến nay, đất sản xuất nông nghiệp đã cấp được 12.194.911 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 7.011.454ha trên tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp cả nước 9.531.831ha đạt 76,5%; đất lâm nghiệp đã cấp được 764.449 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích 6.072.199ha trên tổng diện tích đất lâm nghiệp cả nước 12.402.249ha đạt 43,6%; đất ở tại đô thị đã cấp được 1.068.319 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 905.039 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên tổng số 4.042.317 hộ đạt tổng số là 48,8%; đất ở tại nông thôn đã cấp được 8.205.878 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên tổng số 12.108.616 hộ đạt 67,8% theo hộ; đất chuyên dùng phi nông nghiệp đã cấp được 38.845 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức với diện tích 233.228ha trên tổng diện tích 377.405ha cần cấp giấy đạt 61,8%.
Nếu không có gì trở ngại, nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được hoàn thành chủ yếu vào cuối năm 2005, phần còn lại sẽ triển khai và kết thúc vào năm 2006, bảo đảm từ ngày 01/01/2007 mọi giao dịch về đất đai được thực hiện trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 28/10/2004 của Chính phủ. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận đã gần hoàn thành, việc thay đổi về loại giấy sẽ có tác động tâm lý rất lớn đối với người dân và nhà đầu tư. 3. Một số kiến nghị Tôi đã giới thiệu khá đủ thông tin về vấn đề này ở phần trên, đến đây xin kiến nghị với Anh một số điều: a) Cần xử lý vấn đề giấy chứng nhận đối với đất và tài sản trên đất theo hệ thống thống nhất, tiếp tục những gì đã nhất trí khi thông qua Luật đất đai năm 2003, cái gì đúng thì tiếp tục duy trì và cái gì sai thì phải sửa. Chúng ta cần giải quyết vấn đề tổng thể cho mọi loại tài sản gắn liền với đất trong Luật đăng ký bất động sản, không giải quyết riêng vấn đề nhà ở trong Luật nhà ở. Như vậy, Luật nhà ở chỉ cần quy định "Nhà ở được Nhà nước công nhận quyền sở hữu; quyền sở hữu đối với nhà ở được xác lập thông qua việc đăng ký theo quy định của Luật đăng ký bất động sản". b) Về giấy chứng nhận cần kiên trì quan điểm 1 giấy. Đề nghị xem xét 2 phương án: Phương án 1 là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mọi loại tài sản gắn liền với đất được đăng ký xác lập quyền sở hữu trên giấy chứng nhận đó theo một trình tự thủ tục hành chính phù hợp có sự tham gia quản lý của cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan quản lý tài sản gắn liền với đất ở địa phương; Phương án 2 là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thay cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), đất được xác lập quyền sử dụng đồng thời với mọi loại tài sản gắn liền với đất theo một trình tự thủ tục hành chính phù hợp có sự tham gia quản lý của cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan quản lý tài sản gắn liền với đất ở địa phương. Hai phương án này đều không xung đột với Luật Đất đai và được xem xét trong quy trình Quốc hội cho ý kiến về Luật đăng ký bất động sản. c) Đề nghị Anh cho nghe kỹ, xem xét cụ thể và chi tiết vấn đề giấy chứng nhận này tại cuộc họp của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách khi cho ý kiến về Luật đăng ký bất động sản. Tôi chắc là Bộ Tài nguyên và Môi trương sẽ trình bày rất cụ thể, tường tận. Anh An kính mến, Tôi viết thư này cho Anh với tư cách hoàn toàn cá nhân một nhà khoa học, không liên quan tới cương vị quản lý, không có ý kiến của lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường. Nhưng, thư này gửi Anh là thư công khai và Anh có thể sử dụng vào mọi việc, thậm chí cả công bố trên phương tiện thông tin đại chúng. Cuối cùng, kính mong Anh xem xét những ý kiến đề xuất của tôi. Chúc Anh luôn mạnh khoẻ và thành công trong lãnh đạo đất nước. Kính thư, GS-TSKH Đặng Hùng Võ |
221
455
Đời sống
doisong
/xahoi/doisong/
692082
Toàn văn thư ông Đặng Hùng Võ gửi Chủ tịch Quốc hội
1
Article
441
Xã hội
xahoi
/xahoi/
Toàn văn thư ông Đặng Hùng Võ gửi Chủ tịch Quốc hội
Cập nhật lúc 15:07, Thứ Ba, 09/08/2005 (GMT+7)
,
Ý kiến của bạn
Ý kiến bạn đọc
,
,
,
,
,
,
,