Một thị trường BĐS đúng nghĩa sẽ có cơ hội phát triển để hỗ trợ phát triển kinh tế, những người có thu nhập thấp và trung bình có khả năng tham gia thị trường dưới hình thức mua hoặc thuê nhà; tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai nóng bỏng hiện nay sẽ giảm một phần vì những người “sẵn sàng đi tù vì đất” sẽ giảm bớt.
Sự méo mó của thị trường bất động sản Việt Nam
 |
| Chung cư loại này bao giờ đến thẳng người cần nhà ở? |
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang méo mó một cách rất khác lạ và chưa có tiền lệ trên thế giới. Một thị trường BĐS đúng nghĩa luôn cho phép mọi người có nhu cầu tham gia giao dịch một cách dễ dàng trên cơ sở quan hệ cung cấu minh bạch. Nhưng cái gọi là thị trường BĐS của chúng ta hiện nay lại chỉ hội tụ trong đó khoảng 5% người có nhu cầu tham gia giao dịch, còn lại 95% không thể tham gia do nhiều nguyên nhân trong đó quan trọng nhất là giá BĐS cao bất thường. Trong thị trường BĐS 5% này có 4 loại người giao dịch: các công ty kinh doanh BĐS đúng nghĩa, các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, các nhà đầu cơ theo đuôi, và những người có nhu cầu thực sự. Do thiếu minh bạch và thiếu chế tài phù hợp từ phía Nhà nước dẫn đến tình trạng giao dịch dựa trên tin đồn, cảm tính và hiệu ứng tâm lý đã tạo ra nạn đầu cơ tràn lan làm giá bất động sản tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thật. Đến thời điểm này, thị trường BĐS gần như đã tách biệt hoàn toàn với 95% người có nhu cầu còn lại nên có thể ví một cách hình ảnh thị trường BĐS đang “treo ngọn cây” để 95% người có nhu cầu đứng dưới ngước nhìn chứ không thể tham gia. Điều đó tất yếu sẽ dẫn đến sự đóng băng của nó một khi số người có khả năng hoặc muốn tham gia ít dần đi. Thực tế, các chính sách mới về đất đai vừa qua không phải là nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS mà chỉ là hồi chuông cảnh báo những người đang có ý định tham gia khiến cho sự đóng băng đến sớm hơn thời điểm đáng lẽ phải xảy ra mà thôi.
Sự can thiệp và giải pháp của Bộ Tài nguyên- Môi trường
Có thể nhận thấy rõ mong muốn và nỗ lực của Bộ Tài nguyên- Môi trường trong thời gian qua nhằm đưa thị trường BĐS vốn đang dành cho 5% số người trở thành thị trường BĐS cho 100% người có nhu cầu. Sự ra đời của các “siêu” nghị định về đất đai cũng có mục đích đó. Nhưng (lại nhưng!) thật đáng buồn, hiệu quả của các chính sách mới về đất đai đã gần như bị chính những bất cập về tầm nhìn và cơ chế chính sách chồng chéo, cản trở (thay vì hợp lực) lẫn nhau của chính chúng ta cản trở. Các nghị định mới về đất đai có thể đúng đắn nhưng trong bối cảnh các chính sách điều tiết và can thiệp khác, ví dụ, thuế BĐS, đăng ký bất động sản, thông tin bất động sản, bình ổn bất động sản v.v. chưa có hoặc có nhưng không hợp lực làm cho các nghị định giải quyết được vấn đề chỗ này thì nó lại phình ra ở chỗ khác thuộc phạm vi điều chỉnh của các chính sách khác.
Trong bối cảnh đó, trước phản ứng của giới kinh doanh BĐS và phần nào lo ngại về sự đổ vỡ của thị trường gây hậu quả xấu về kinh tế và tâm lý xã hội, Bộ Tài nguyên Môi trường đưa ra ba giải pháp: hạn chế cung, kích cầu và khơi thông nguồn vốn có thể với mong muốn giữ cho thị trường BĐS không bị đổ vỡ ít nhất là tại thời điểm này. Điều này phản ánh quan điểm của Bộ trưởng Mai Ái Trực là nếu để giá BĐS giảm mạnh thì người nghèo chưa chắc đã mua được nhà trong khi có thể BĐS lại rơi vào tay giới đầu cơ mới. Theo chúng tôi bản chất vấn đề ở đây phức tạp hơn rất nhiều đòi hỏi việc nghiên cứu đánh giá cẩn thận và sâu sắc hơn. Nhóm ba giải pháp của Bộ Tài Nguyên Môi trường nói trên khó có thể giải cứu được thị trường BĐS hiện nay bởi vì cho dù Nhà nước mạnh tay can thiệp hạn chế nguồn cung, kích cầu và khơi thông nguồn vốn thì số lượng người có nhu cầu trong số 95% hiện đang ở “dưới mặt đất” có thể gia nhập thị trường BĐS “trên ngọn cây” cũng chỉ là một vài phần trăm và do vậy thị trường vẫn sẽ tiếp tục “trên ngọn cây” thêm một thời gian cho đến khi rơi tự do vào một thời điểm nào đó trong tương lai gần. Nếu vậy giấc mơ thiết lập được một thị trường BĐS đúng nghĩa, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và là thị trường cho 100% người có nhu cầu tham gia sẽ vẫn tiếp tục xa vời.
Giải pháp để giải cứu thị trường BĐS
Trên cơ sở những phân tích và nghiên cứu riêng chúng tôi xin đề xuất một gói các giải pháp dựa trên các qui luật của thị trường để giải cứu thị trường BĐS hiện nay.
Một là: Chấp nhận “mất ít để được nhiều hơn”
x
| |
| x |
Trong số 4 đối tượng chính tham gia thị trường BĐS “trên ngọn cây” (các công ty kinh doanh BĐS đúng nghĩa, các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, các nhà đầu cơ theo đuôi, và những người có nhu cầu thực sự) nếu giá BĐS giảm mạnh thì đối tượng thứ nhất và thứ hai sẽ ít thiệt hại do siêu lợi nhuận thu được trước đây của họ đủ bù đăp những thiệt hại do giảm giá. Đối tượng thứ tư có thiệt hại nhưng ít ảnh hưởng đến nền kinh tế vì bản chất họ mua để sử dụng. Riêng đối tượng thứ ba sẽ thiệt hại nhiều và ngân hàng có thể sẽ bị ảnh hưởng bởi sự thiệt hại của nhóm này. Tuy nhiên, nếu giá BĐS được điều tiết để giảm một cách ổn định về giá trị thật trong khoảng thời gian 2 – 3 năm thì sẽ đủ thời gian để họ có đối sách phù hợp nên tính chung cũng khó gây hại nghiêm trọng đến nền kinh tế.
Nếu chấp nhận điều này thì chúng ta sẽ được rất nhiều. Một thị trường BĐS đúng nghĩa sẽ có cơ hội phát triển để hỗ trợ phát triển kinh tế, những người có thu nhập thấp và trung bình có khả năng tham gia thị trường dưới hình thức mua hoặc thuê nhà; tình trạng vi phạm pháp luật về đất đai nóng bỏng hiện nay sẽ giảm một phần vì những người “sẵn sàng đi tù vì đất” sẽ giảm bớt.
Hai là: Tiến hành xây dựng và đồng bộ hóa chính sách về thị trường BĐS
Cần tiến hành xây dựng đồng bộ hệ thống các cơ chế chính sách theo các qui luật thị trường để phát triển thị trường BĐS đúng nghĩa. Ở đây cần nhấn mạnh vấn đề nâng cao chất lượng nghiên cứu phục vụ xây dựng chính sách. Đây là điểm yếu của chúng ta vì dường như ngay cả gói 3 đề xuất cứu thị trường BĐS của Bộ Tài nguyên Môi trường vừa qua có thể chưa dựa trên một nền tảng nghiên cứu đủ sâu và rộng để đo lường ảnh hưởng, mặt được và mặt mất của các thành phần và khu vực trong xã hội.
Ba là: Thực thi các biện pháp tổng hợp kéo thị trường BĐS “trên ngọn cây” xuống một cách ổn định để ngày càng nhiều người có nhu cầu có thể tham gia thị trường.
Đây là biện pháp phải làm vì nếu cố duy trì thị trường BĐS “trên ngọn cây” như hiện nay bằng các biện pháp can thiệp hành chính thì đến một thời điểm nào đó tất yếu nó cũng sẽ rơi tự do. Khi đó hậu quả có thể còn lớn hơn hiệu nay.
Các biện pháp để kéo thị trường BĐS xuống một cách ổn định bao gồm.
· Tăng lượng cung nhà chung cư
Vào thời điểm này cần tiếp tục tăng nhanh lượng cung nhà chung cư do đây là loại hình Nhà nước điều tiết dễ, nhanh và đối tượng bị thiêt hại do giảm giá BĐS ít có ảnh hưởng đến nền kinh tế nhất. Đối với các loại hình BĐS khác có thể giữ nguyên hoặc giảm bớt một cách hợp lý trên cơ sở không để tạo nên cơn sốt mới. Việc tăng lượng cung nhà chung cư sẽ giúp các loại nhà đất khác từ từ giảm giá do một bộ phận người có nhu cầu sẽ chuyển sang mua nhà chung cư. Điều này sẽ giúp thị trường BĐS đi vào ổn định mà không bị đổ vỡ đột ngột. Ngoài ra việc tăng lượng cung nhà chung cư cũng cho phép giải quyết được nhiều vấn đề kinh tế, xã hội, môi trường, kiến trúc đô thị khác.
· Kích cầu, tạo kênh dẫn vốn
Song song với tăng cung nhà chung cư cần tiến hành kích cầu và tạo kênh dẫn vốn như Bộ Tài nguyên Môi trường đã đề xuất với Chính phủ.
· Loại bỏ các yếu tố gây tăng giá bất bình thường
Nhanh chóng rà soát các yếu tố gây tăng giá bất hợp lý, ví dụ thiếu thông tin, cơ chế đầu tư xây dựng và bán BĐS không minh bạch hay chính sách “tận thu” kiểu Hà Nội đang áp dụng mà Thứ trưởng Đặng Hùng Võ gần đây đã chỉ đích danh là vi phạm pháp luật.
· Thành lập Quỹ bình ổn thị trường BĐS
Chính phủ cần nhanh chóng thành lập Quỹ bình ổn thị trường BĐS đặc biệt là tại các thành phố lớn. Quỹ hoạt động phi lợi nhuận và chỉ làm nhiệm vụ bình ổn thị trường BĐS chứ không làm bất cứ chức năng nào khác kể cả chức năng công ích. Quỹ được giao quản lý một bộ phận đất đã qui hoạch xây dựng tại các thành phố (có thể giao trước hoặc giao sau khi có nhu cầu). Khi thị trường có dấu hiệu sốt, quỹ sẽ nhanh chóng công bố xây dựng một số lượng chung cư nhất định đủ để bình ổn thị trường. Quỹ xây dựng đơn giá chung cư dựa trên giá trị thực sau đó nhận tiền đặt cọc của người mua và đấu thầu để chọn nhà thầu xây dựng chung cư theo thiết kế đã duyệt. Khi thị trường hoạt động bình thường Quỹ không can thiệp. Khi thị trường đóng băng, Quỹ có thể xem xét mua lại BĐS nếu Chính phủ có yêu cầu và cấp kinh phí.
Bốn là: Xây dựng Trung tâm thông tin BĐS thay cho Sàn giao dịch BĐS
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên Môi trường cần thành lập các Sàn giao dịch BĐS để giải quyết các vấn đề về đầu cơ BĐS. Tuy nhiên, đây là giải pháp mang đậm dấu ấn can thiệp hành chính và nếu có được thực hiện thì hiệu quả sẽ không cao và rất có thể sẽ bị méo mó trong hoạt động. Theo dõi hoạt động của thị trường BĐS “treo ngọn cây” của chúng ta trong thời gian qua cho thấy chính sự thiếu minh bạch và thiếu thông tin đã tạo điều kiện nuôi dưỡng đầu cơ. Do vậy, Nhà nước không nên thành lập Sàn giao dịch BĐS mà hãy để các doanh nghiệp tự làm giống như Sàn giao dịch BĐS của Ngân hàng ACB hiện nay. Thay vào đó Nhà nước sẽ thành lập Trung tâm Thông tin BĐS Quốc gia với chức năng cung cấp thông tin chi tiết, công khai, minh bạch, cập nhật hàng tuần về lượng cung, lượng cầu, giá trị thật của BĐS (nhà chung cư có thể xác định giá trị thật rất chính xác), giá ảo mà khách hàng đang chạy theo, dự báo xu hướng thị trường, cảnh báo những nguy cơ tiềm ẩn v.v.. Việc công bố thông tin này có thể thực hiện qua internet và một bản tin BĐS riêng. Trung tâm Thông tin BĐS họat động kết hợp với Quỹ bình ổn thị trường BĐS trên nền tảng một hệ thống cơ chế chính sách đồng bộ và hiện đại sẽ đưa thị trường BĐS Việt Nam dần dần ổn định và phát triển đúng hướng.
Nguyễn Thành Lưu
(Giám đốc Markcom Research & Consulting)
