(VietNamNet) - Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính đang soạn thảo Nghị định về xác định giá đất và khung giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 1/7 tới. Ông Nguyễn Tiến Thoả, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá đã có cuộc trao đổi với VietNamNet.

Thông tin thị trường bất động sản phải được công khai.

- Những nguyên tắc, phương pháp nào được áp dụng để làm khung giá đất, xác định giá đất, thưa ông?

- Nguyên tắc thứ nhất là ''sát giá thị trường trong điều kiện bình thường''. Bây giờ người ta cứ chào, mua bán với nhau, thông tin không công khai, nhưng giao dịch không thành thì chỉ là giá chào, không thể là giá thị trường. Có người cho rằng giá thực thị trường chỉ khoảng 50 - 60% giá đất bây giờ. Ví dụ giá đất ở Hà Nội, có người nói Hàng Ngang, Hàng Đào đường phố kinh doanh, ví trí ngon trên 150 triệu đồng/m2. Nhưng đó chỉ 10 - 15m2 người ta mua làm kiốt bán hàng. Nếu mảnh đất đó 300 - 400m2 thì ai dám mua 150 triệu đồng/m2? Đấy là cá biệt! Nếu lấy ''cá biệt'' làm ''phổ biến'' của thị trường thì không ổn. Giá thị trường thực tế, trong mối liên quan với thu nhập dân cư, đến đầu ra của các DN, chỉ khoảng 50 - 60% so với giá thị trường.

"Sát giá thị trường trong điều kiện bình thường'', là không có tác động của yếu tố đầu cơ, không có tác động của quy hoạch. Một mảnh đất đang bình thường tự nhiên có quy hoạch con đường, giá đất vù vù lên. Đấy là yếu tố bất thường chứ không phải mảnh đất sinh lợi ngay một lúc như vậy. Hay người dân vay tiền mua đất đến lúc bị thúc ép trả nợ phải bán rẻ, mua bán đất giữa người thân trong gia đình giảm giá cho nhau... cũng là những yếu tố bất thường, không thể gọi là điều kiện thị trường bình thường. Sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, cũng gắn với không có lạm phát cao quá, không có sốt đất, không có thị trường ngầm ''chui lủi'', thông tin thị trường phải được công khai. Hiện nay, nhiều người mua chỉ biết có 1 người bán, bị người bán ép giá. Nhưng nếu thị trường công khai thông tin, nhiều người mua tìm được nhiều người bán thì lúc đó giá sẽ khác.

Nguyên tắc thứ hai là xử lý giá đất giáp ranh giữa các tỉnh bảo đảm đầu tư hài hoà, tạo ra phát triển kinh tế đồng đều với lợi thế so sánh ở các tỉnh. Tránh tình trạng phát triển không đồng đều, như Thái Lan, đầu tư chỉ vào một vùng là Bangkok. Thành phố này như một cái đầu tầu lớn, còn xung quanh như cái đuôi tàu ngày càng ''thon''  lại. Nguyên tắc này đặt ra để các chủ tịch tỉnh ngồi với nhau, thoả thuận với nhau trước khi quyết định mức giá cụ thể, xử lý giá đất vùng giáp ranh cho hài hoà. Với điều kiện kết cấu hạ tầng như nhau, điều kiện kinh tế xã hội như nhau, ở vị trí giáp nhau thì giá đất phải tương đồng.

Chúng tôi cũng đưa ra những phương pháp để các tỉnh căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ có thể quyết định giá. Đất đai sẽ được chia làm 3 nhóm: đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong mỗi nhóm đất này có nhiều loại đất như giá đất nông nghiệp phải phân ra loại xã đồng bằng, loại xã trung du, xã miền núi. Mỗi nơi thị trường khác nhau, cung cầu khác nhau nên đất đô thị sẽ được phân thành 5 - 6 loại: Hà Nội và TP.HCM là đô thị đặc biệt, phải khác các đô thị loại I, loại II, loại III... Không thể cùng là thành phố, ở Yên Bái thị trường lại như ở Hà Nội. Sau đó, xác định giá đất cụ thể sẽ dựa vào những phương pháp như: phương pháp so sánh trực tiếp giao dịch trên thị trường; phương pháp thu nhập, tính khả năng sinh lợi của đất đối với đất chưa có thị trường giao dịch; và, kết hợp cả hai phương pháp này.

- Giá đất ''sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường'' sẽ bằng bao nhiêu so với giá đang giao dịch trên thị trường hiện nay?

- Báo cáo của TP.HCM đánh giá chỉ khoảng 50 - 60% so với giá thị trường bây giờ. Tuy nhiên, hiện chúng tôi đang tập hợp tư liệu của 40 tỉnh, thành phố. Ví dụ như đất nông nghiệp được tập hợp theo loại xã đồng bằng, xã miền núi, xã trung du; đất đô thị tập hợp theo từng loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II... để tìm ra mức giá phổ biến của thị trường. Lúc đấy mới tính được, bây giờ thì chưa.

- Ông lo nhất là điều gì, liên quan đến hiệu ứng của thị trường khi đưa vào áp dụng khung giá đất cho các tỉnh?

- Lo nhất là thị trường đất đai bị "kích động"! Thực ra lượng hoá tác động của khung giá kích động thị trường như thế nào thì cũng mới hình dung nhưng chưa lường hết được. Đưa khung giá như thế nào để bảo đảm không kích động thị trường là bài toán chúng tôi đang tính. Chẳng hạn, mức độ nào giao cho địa phương quyết, căn cứ trên khung giá đất của Chính phủ để kìm thị trường lại? Vấn đề nữa là việc ban hành một số Nghị định khác hướng dẫn Luật Đất đai thi hành từ 1/7. Chính sách tài chính đối với đất cùng với biện pháp quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường) cùng ra đồng bộ vào tháng 7 thì thị trường sẽ không bị kích động ghê gớm. Nhưng nếu như ra đơn lẻ thì phản ứng dây chuyền của thị trường đất đai rất khó lường.

- Xây dựng giá đất ''sát giá thị trường'' có phải nhằm tăng thu cho ngân sách không, thưa ông?

- Khi Luật Đất đai cho phép làm giá đất sát giá thị trường thì người ta nghĩ rằng để ngân sách chúng ta đầy túi. Không hẳn như vậy. ''Sát giá thị trường'' là sát giá thị trường thực ở mức hợp lý để làm sao thu hút đầu tư, tạo đầu vào hợp lý (về chi phí đất) cho DN để đầu ra có khả năng cạnh tranh. Khi nhà máy, công trường, cửa hàng kinh doanh dịch vụ mọc lên, làm ra nhiều hàng hoá, giải quyết được nhiều công ăn việc làm thì đó mới chính là khâu giải quyết vấn đề thu của ngân sách.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này.

• Văn Tiến