(VietNamNet) - "Giữa thuế thu nhập cá nhân và thuế đánh luỹ tiến vào đất đai với các trường hợp đầu cơ, nên ưu tiên thuế về đất đai", đại biểu QH, Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM Trần Du Lịch bày tỏ quan điểm xung quanh câu chuyện "sốt" đất ở TP.HCM gần đây.
"Sốt đất: chủ yếu do đầu cơ"
 |
|
Đại biểu QH Trần Du Lịch: "Sốt đất, hoàn toàn ảo". Ảnh: Lê Nhung |
TP. HCM lại đang nổi lên vấn đề sốt đất. Vậy theo ông, là sốt thật hay sốt ảo?
- Ảo. Hoàn toàn ảo. Thị trường bất động sản hiện nay tạo một sức cầu ảo, do sự yếu kém trong sử dụng các công cụ tài chính để điều tiết. Vấn đề này đã nêu rất nhiều lần. Chẳng hạn, hiện nay rõ ràng những người đi mua chung cư không phải là những người cần ở mà là mua để bán lại, chủ yếu là đầu cơ. Thực tế, mua nền nhà đất cũng là đầu cơ, còn những người thực sự có nhu cầu về nhà ở, đất ở không mua nổi.
Báo chí vừa qua phản ánh tình trạng chen lấn tranh giành đăng ký mua căn hộ cao cấp ở The Vista của Công ty Liên doanh CapitalLand-Vista (TP. HCM). Sự thao túng, "diễn trò" của giới đầu cơ đã đẩy giá mua căn hộ tại dự án này lên gấp đôi sau đó. Xử lý thế nào với những trường hợp đầu cơ nhà đất tương tự?
- Tất cả hiện tượng này cần được điều chỉnh bằng biện pháp tài chính. Phải dùng thuế. Nổi lên hiện nay là hai bất cập của thuế. Chẳng hạn pháp lệnh về thuế nhà đất ban hành năm 1992 và sửa đổi năm 1994, là đánh vào đất chứ chưa đánh vào nhà, vào diện tích, giá trị. Đáng lý ra cái nhà giá trị 1 tỷ thì đánh thuế khác, nhà 3 tỷ đánh thuế khác, nhà 2 - 3 triệu USD đánh thuế khác. Vấn đề đặt ra như các nước là khi mua cái nhà 3 tỷ, anh phải xem thu nhập của anh có đủ đóng thuế với cái nhà 3 tỷ hay 5 tỷ đó không?
Cũng như mua xe hơi, không phải vấn đề tiền mua bao nhiêu mà là sử dụng xe hơi khấu hao hàng năm thế nào mới quan trọng. Vấn đề hiện nay là chúng ta không làm. Và bất cập ở chỗ: biệt thự diện tích 1.000m2, giá trị 2 - 3 triệu USD mà đóng thuế mỗi m2/năm chỉ bằng 2 ký lúa.
Điều thứ hai, tôi đã nói từ rất lâu rồi, dự án được giao, xây dựng xong, bây giờ không có quy định thời hạn hoàn thành dự án đó, thành ra nền nhà bỏ hoang. Người ta làm hạ tầng cứ mua đi bán lại nền nhà và cứ bỏ hoang, chiếm dụng, để đó chờ đầu cơ, chờ tăng giá, chờ Nhà nước đầu tư hạ tầng các công trình để nâng giá.
Đấy là đầu cơ. Phải kiến nghị đóng thuế, làm sao để người bỏ tiền ra mua cái nền nhà đó không kỳ vọng gì nó lên giá bằng số thuế người ta phải đóng. Lúc đó người ta phải bán. Khi mọi người không lo đầu cơ lúc đó cung - cầu mới trở lại bình thường.
Xin nói lại, giá thị trường bất động sản hiện nay ảo hoàn toàn. Bất hợp lý ở chỗ nước ta là nước thu nhập đầu người thuộc nhóm nước nghèo trên thế giới nhưng giá đất đai lại thuộc loại cao nhất thế giới.
Hiện tượng giá đất ảo đã có ảnh hưởng tiêu cực như thế nào đến đời sống dân cư và nền kinh tế nói chung?
- Chính sách về giá, hiện tượng đầu cơ đã phá hoại toàn bộ công nghiệp hóa của chúng ta. Bởi vì làm sao có thể mua nổi đất làm KCN, giá cả như vậy thì đầu vào sản xuất sao nổi? Làm sao có đất để làm các công trình phục vụ du lịch, thương mại, đường xá? Làm sao đền bù nổi khi làm đường xá, trường học, bệnh viện. Và đặc biệt, làm sao hàng triệu triệu người chưa có nhà, chưa có đất có thể mua được nhà đất?
Ưu tiên thuế đánh lũy tiến vào đất đai
 |
|
Chen lấn hỗn loạn khi mua căn hộ cao cấp tại The Vista ngày 19/10. Ảnh: Nguyễn Sa |
Trong việc chậm xây dựng và ban hành các Luật về chính sách tài chính, đất đai, ví dụ như Luật thuế sử dụng đất, các lý do đưa ra có thuyết phục không?
- Tôi cho rằng không có trở ngại. Cách đây 3 năm tôi có kiến nghị việc đó rồi. Năm 2004 khi có biến động giá, tôi đã đề nghị dùng biện pháp tài chính. Trên thế giới người ta làm như vậy và chúng ta cũng phải làm như vậy.
Nguyên Thứ trưởng Đặng Hùng Võ có nói sự chậm trễ ở đây do lòng người không muốn. Ông nghĩ sao về nhận xét này?
- Điều này tôi không bình luận. Tôi muốn nói rằng, hoàn toàn không có gì khó khăn và trong điều kiện hiện nay phải làm. Quan điểm của tôi là giữa thuế thu nhập cá nhân và thuế đánh luỹ tiến vào vấn đề đất đai, nên ưu tiên thuế về đất đai hơn là thuế thu nhập cá nhân.
Thưa ông, một trong những nguyên nhân khiến giá đất của ta, đặc biệt các thành phố lớn bị đẩy lên cao vì có những dự án, xin thủ tục hành chính phải mất tới 5 - 7 năm. Thời điểm xin cấp dự án giá đất khác, đến khi được cấp giá lại khác. Ông đánh giá sao về thực trạng này?
- Cần phải sửa ngay quy định này: Nhà nước không đi giao dự án cho doanh nghiệp. Điều này, chúng ta đã nói từ Nghị quyết TƯ 7 khoá IX, là Nhà nước quy hoạch, đầu tư hạ tầng, còn dự án thì Nhà nước đấu thầu, đấu giá về giá cả và về thời gian. Nếu làm vậy thì không ai đầu cơ được hết.
Còn bây giờ, nếu chạy giành dự án rồi ôm đó, chờ đi tìm vốn... chính việc đầu cơ này đã đẩy giá lên cao.
Chẳng hạn, nếu dự án xây dựng ta nhận đấu thầu 30ha xây dựng theo quy hoạch trong thời gian 5 năm thì các nhà đầu tư phải tính toán rằng, trong 5 năm có người mua để xây dựng đúng theo quy hoạch không? Nếu để sau thời hạn đó, sẽ bị đánh thuế luỹ tiến. Thế thì nhà đầu tư phải ngồi cân nhắc nát óc xem thị trường thế nào mới dám đầu tư, còn bây giờ giành được giấy phép rồi, bắt đầu chạy, chạy rồi bán. Đó là chỗ hở về mặt quản lý.
Chính sách quản lý cùng với chính sách về tài chính và đất đai cần phải quyết liệt đối với các khu chỉnh trang đô thị, các khu dân cư mới. Nhà nước phải đứng ra làm về hạ tầng và đấu giá, đấu thầu để xây dựng. Chứ không bỏ hoàn toàn cơ chế gọi là cho dự án, cấp dự án, xin dự án dài dài. Đó là gốc của vấn đề.
Sốt đất: "gói" lại, khi "bục" ra sẽ chết
Ngoài nguyên nhân chưa có giải pháp tài chính căn cơ trong vấn đề đất đai, còn có nguyên nhân quan trọng khác là không minh bạch về thông tin đất đai, quy hoạch dự án. Theo ông, sắp tới có cần thiết kế những giải pháp cụ thể và rõ ràng hơn?
- Cơ quan Nhà nước bây giờ thay vì ngồi chờ người ta tự đến tìm dự án, người ta đến xin thì "anh" phải đi làm quy hoạch, "anh" phải nhìn trước vấn đề và tính toán để đầu tư. Đưa ra đấu thầu, đấu giá công khai thì tự nhiên minh bạch thôi.
Trong quy hoạch cũng phải rõ ràng. Địa điểm đó, "anh" quy hoạch trước, được xây mật độ bao nhiêu, cao bao nhiêu, công khai rõ để người ta tính giá. Còn bây giờ, để người ta mua xong rồi, người ta mới chạy bao nhiêu tầng, bao nhiêu mật độ thì giá cả đương nhiên sẽ bị đội lên.
Ví dụ chỗ này, tôi định 500m2, tôi chỉ xây dựng cao 4 tầng, mật độ xây dựng 30% thì tự quy hoạch đó định ra, người ta khi mua phải tính toán. Còn bây giờ tôi cứ chạy xong 500m2 cái đã, rồi sau đó mới chạy bao nhiêu tầng, chạy bao nhiêu mật độ. Cần để cho quy hoạch tự định giá.
Ông có khuyến cáo nào với nhà đầu tư và người dân trước tình trạng giá ảo?
- Hiện tượng này cũng giống cơn sốt chứng khoán đầu năm nay, dưới tác động của thị trường OTC. Hiện, đầu tư chung cư là đầu tư phong trào, rất nguy hiểm. Một số người lúc đầu sẽ hưởng lợi nhưng sẽ đổ tất cả hậu quả cho những người sau. Trước cơn sốt ảo trên thị trường chứng khoán do OTC đẩy giá lên vô tội vạ, Nhà nước đã cho áp dụng chỉ thị 03 đã tạo ra một cảnh báo. Do đó, cũng cần có một cảnh báo mạnh cho những nhà đầu tư theo phong trào. Còn những khu nhà mà hiện đang xây như những hộp bê tông, bán 30 - 40 triệu/m2, ai sẽ mua được những căn hộ đó?
Có ý kiến cho rằng hiện Chính phủ và Quốc hội chỉ cần đẩy nhanh tiến trình xây dựng luật Thuế sử dụng đất thôi là giá sẽ giảm?
- Sẽ xuống ngay. Hiện tại chỉ cần 2 việc. Về biện pháp hành chính, Chính phủ chỉ cần yêu cầu tất cả những dự án, nếu chậm, áp dụng các biện pháp để thu hồi ngay, không ngoại lệ. Về tài chính, áp dụng chính sách đưa một vài điều khoản về thuế là giá xuống ngay.
Liệu các biện pháp đó có gây sốc cho các doanh nghiệp và các ngân hàng hay không? Bởi tất cả các bất động sản đều vay của ngân hàng?
- Nếu dự án đàng hoàng vay ngân hàng thì không ảnh hưởng, trừ trường hợp vay để làm việc khác. Phải mổ xẻ, xem căn bệnh ở chỗ nào. Còn nếu gói căn bệnh lại, khi bục hết ra, sẽ chết. Bây giờ vẫn còn sớm để làm.
-
Lê Nhung (ghi)Ý kiến của bạn đọc:
