(VietNamNet) - Đến nay khi hạ tầng đô thị TP. HCM đã quá tải và tắc nghẽn về tất cả mọi mặt, chúng ta có dịp nhìn lại: Có những cơ hội lớn để chỉnh trang đô thị nhưng đã bị bỏ lỡ. Từ đó, có thể rút ra bài học cho những cơ hội khác. VietNamNet giới thiệu bài viết của chuyên gia kinh tế Phan Chánh Dưỡng về bài học phát triển đô thị mới Nam TP. HCM.

Trên diện tích qui hoạch 2600 ha, phần diện tích 460 ha giao cho liên doanh đã nổi lên một đô thị kiểu mẫu (ảnh: COTECCONS)

Thế nhưng, cách đây 15 năm TP. HCM đã có một cơ hội lớn. Đó là qui hoạch phát triển đô thị Nam TP. HCM.

Bản qui hoạch khu đô thị Nam TP. HCM do các kiến trúc Mỹ đưa ra đã giúp cho đề án phát triển Nam TP. HCM đoạt giải thưởng kiến trúc xuất sắc của Tạp chí Kiến trúc Hoa Kỳ năm 1995 và tiếp đó là giải thưởng danh dự của Viện Kiến trúc Hoa Kỳ năm 1997. Đây cũng là lần đầu tiên một đô thị ở châu Á đoạt giải thưởng danh dự về qui hoạch.

Từ ý tưởng qui hoạch

Trên một vùng đất sình lầy và quanh năm ngập mặn, khu đô thị mới Nam TP. HCM được qui hoạch trên một diện tích rộng 2600 ha gồm một tuyến đường xương sống chạy xuyên suốt 17,8 km với lộ giới 120m và 20 phân khu chức năng, cấu thành một đô thị được qui hoạch hiện đại trải dài từ cửa Khu chế xuất Tân Thuận xuyên qua quận 7, quận 8, huyện Bình Chánh, nối liền với Quốc lộ 1 hướng về vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Vị trí cũng như nội dung, qui mô của khu đô thị Nam TP. HCM được qui hoạch như trên được xây dựng trên ý tưởng:

Thứ nhất, đây là một phần trong chuỗi đề án đưa TP. HCM phát triển hướng ra phía biển Đông. Chuỗi đề án này bao gồm cả Khu chế xuất Tân Thuận, Nhà máy điện Hiệp Phước, Khu công nghiệp Hiệp Phước, cảng Hiệp Phước v.v...

Thứ hai, khu đô thị mới Nam TP. HCM là một thành phố hoàn toàn mới, không những có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ mà còn có cơ sở hạ tầng xã hội hiện đại, có các công năng bổ sung cho nội đô hiện tại của thành phố.

Để thực hiện ý tưởng và nội dung của khu đô thị trên, Công ty phát triển công nghiệp IPC (cũng là đối tác phía Việt Nam trong Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng) đã đề nghị UBND TP. HCM thành lập Công ty cổ phần Nam Sài Gòn (Sadeco) để cùng thực hiện khu đô thị mới nêu trên. Theo đề xuất, các thành viên của Sadeco gồm hai nhóm:

Thành phần nhà nước gồm các công ty xây dựng nhà của 17 quận huyện, các công ty lớn tiêu biểu của thành phố như Công ty Du lịch thành phố, Coop-Mart, Công ty Thanh niên xung phong…

Thành phần nhân dân gồm những người dân có đất nằm trong 2600 ha khu hoạch của đô thị Nam TP. HCM. Như vậy người dân sẽ có lợi ích lâu dài, và gắn liền với lợi nhuận của công ty phát triển hạ tầng, thay vì chỉ nhận tiền đền bù giải tỏa một lần.

Về chức năng, Công ty Sadeco sẽ quản lý 1600 ha (phần đất ngoài 5 khu đất giao cho Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng và đất xây dựng tuyến đường trục), đồng thời xây dựng đồng bộ với Công ty Phú Mỹ Hưng.

Theo đề án, Công ty Sadeco sẽ vận dụng điều kiện pháp lý cũng như khả năng của các công ty thành viên của các quận huyện, để bảo đảm các quận huyện sẽ có quỹ đất tại khu đô thị mới. Quỹ đất này sẽ là điều kiện để các quận huyện  dùng để chuyển một phần dân cư trong nội thành ra khu đô thị mới, từ đó sẽ có những khoảng đất trống nhằm chỉnh trang nội thành TP. HCM.

Đến thực tế thực hiện

Do nhiều nguyên nhân, việc đưa người dân có đất tham gia cổ phần vào Sadeco đã không được thông qua. Các công ty của các quận huyện cũng không tham gia đầy đủ. Trong khi đó có một vài công ty cổ phần khác lại xin tham gia vào. Từ đó hình thành nên thành phần cổ đông của Sadeco khác với ý tưởng ban đầu.

Phần lớn diện tích còn lại vẫn chỉ là những dự án nhỏ lẻ, dở dang, và hỗn độn (ảnh: www.monre.gov.vn)

Trong tổng số 2600 ha được qui hoạch và được giải thưởng qui hoạch, chỉ có mỗi hơn 800 ha giao cho liên doanh Phú Mỹ Hưng đã nổi lên thành một đô thị 460 ha hiện đại, và một đại lộ - cao tốc có thể xem là đẹp nhất thành phố. Hầu hết phần còn lại, đến nay vẫn là một tập hợp của những dự án nhỏ lẻ, dở dang và hỗn độn.

Đáng tiếc hơn nữa, một cơ hội quan trọng đã bị bỏ lỡ. Đó là cơ hội để các quận nội đô của TP. HCM có quỹ đất lý tưởng, từ đó tiến hành chỉnh trang theo qui mô lớn.

Gọi là quỹ đất “lý tưởng”, trước tiên là đẹp. Ngày nay không ai phủ nhận Phú Mỹ Hưng đang là một đô thị mơ ước của nhiều người dân. Nếu phải di dời đến khu như Phú Mỹ Hưng, có lẽ chẳng ai lại cho là “bị di dời”.

Thứ hai, đó là quỹ đất lớn, để có thể di dời giải tỏa toàn bộ những khu đất rộng trong nội đô, từ đó xây mới toàn bộ đường giao thông, nhà ở, các công trình ngầm dưới đất, các loại đường dây trên cao, các công trình công cộng… theo qui hoạch hiện đại.

Một ví dụ về chỉnh trang không theo qui mô lớn: TP. HCM phải tốn chi phí đền bù giải tỏa trên 778 tỉ đồng để mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Tuy nhiên, lộ giới vẫn chỉ đạt 30m. Xe tải vẫn chạy chung với xe đạp. Hai bên đường vẫn là những căn nhà được chắp vá lủng củng trên phần còn lại sau khi đã cắt xén.

Bài học kinh nghiệm

Chúng ta đặt giả định rằng nếu hơn mười năm trước, Công ty Sadeco được hình thành như ý tưởng ban đầu. Điều gì xảy ra?

Những người dân có đất trở thành cổ đông của Sadeco, được hưởng những lợi nhuận đem lại do Sadeco quản lý 1600 ha và cùng Phú Mỹ Hưng xây dựng các phân khu chức năng còn lại như bản qui hoạch được Thủ tướng duyệt. Nếu như vậy, chắc rằng công việc đền bù giải tỏa đất không thể khó khăn như ngày hôm nay. Hơn nữa, khu đô thị mới sẽ không chỉ là khu Phú Mỹ Hưng, mà còn phát triển đồng bộ cả khu Nam TP. HCM với 2600 ha.

Các quận huyện thông qua các công ty nhà đất, là cổ đông của Công ty Sadeco đều có quỹ đất tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Với quỹ đất này, có thể xây dựng những khu tái định cư qui mô lớn. Như vậy việc chỉnh trang các nội thị, việc giải quyết nạn kẹt xe v.v... chắc cũng không thể trầm trọng như hiện nay.

Điều này nói lên rằng, việc xây dựng một đô thị không những đòi hỏi phải nhìn xa trông rộng, phải có kiến thức, phải quyết tâm, mà còn phải tôn trọng qui hoạch một cách triệt để và xuyên suốt. Không thể cứ nhiệm kỳ lãnh đạo thay đổi thì qui hoạch lại thay đổi theo. Qui hoạch không thể sản sinh bởi một mệnh lệnh hành chính mà là một công việc tính toán cho một tương lai dài, do đó phải đòi hỏi nghiên cứu, luận chứng một cách khoa học. Đồng thời thực hiện một qui hoạch cũng đòi hỏi một thời gian dài 10 năm, 20 năm hay lâu hơn nữa.

Bài học về thực hiện qui hoạch khu Nam TP. HCM, nếu không được nhìn nhận một cách nghiêm túc, đang và sẽ lặp lại ở những khu qui hoạch mới, không chỉ ở TP. HCM mà còn ở các thành phố khác của Việt Nam.

Khái niệm qui hoạch treo là không tồn tại. Chỉ có qui hoạch đúng hoặc sai nhưng không có qui hoạch treo. Đề án treo thì có, vì đề án không thực hiện được.

• Phan Chánh Dưỡng

Phần 2: Qui hoạch: lợi ích của quốc gia và của nhà đầu tư

Ý kiến bạn đọc: