- Một số ngân hàng có ý kiến cần xem lại một cách thấu đáo về chính sách cho vay bất động sản, tránh tạo ra thiếu hàng về dài hạn và ngăn chặn sự thâu tóm của các nhà đầu tư ngoại.

Cần tăng cung cho thị trường bất động sản

Phó Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ đạo các bộ ngành đẩy nhanh việc thực hiện các dự án bất động sản (BĐS) nhằm tăng cung hàng hóa cho thị trường này, nhất là các hàng hóa thiết yếu như nhà ở đô thị, văn phòng, các công trình dịch vụ... Trong khi đó, một số ngân hàng cũng có ý kiến cần xem lại một cách thấu đáo về chính sách cho vay bất động sản, tránh tạo ra thiếu hàng về dài hạn và ngăn chặn sự thâu tóm của các nhà đầu tư ngoại.

Trong thời kỳ tăng trưởng tín dụng nóng, mặc dù biết cho vay bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng các ngân hàng đều rất mạnh bạo tham gia. Rất nhiều ngân hàng đã mở các dịch vụ mới về cho vay bất động sản để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, đến thời bất động sản trầm lắng, tín dụng thắt chặt, thì cho vay bất động gần như bị đóng cửa, rất nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai cho vay.

Chính sách của Ngân hàng Nhà nước là vẫn tiếp tục kiểm soát chặt cho vay lĩnh vực này. Theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, số liệu cung cấp của các ngân hàng thương mại là về dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Các chỉ tiêu chính về tình hình cho vay đối với bất động sản cần báo cáo gồm: dư nợ cho vay: được phân theo thời hạn vay, nhu cầu vốn vay, địa bàn cho vay bất động sản, mức cho vay tối đa đối với một khách hàng, thời hạn cho vay tối đa; dư nợ xấu.

Chính sách thận trọng và ổn định cho thị trường bất động sản phát triển. (Ảnh: VNN)

Thực hiện chỉ đạo này và trong hoàn cảnh thắt chặt tín dụng, thị trường nhà đất khó khăn, việc cho vay bất động sản cũng được các ngân hàng thực hiện chặt chẽ. Rất nhiều dịch vụ cho vay mua nhà đất của các ngân hàng gần như không còn được triển khai, các hợp đồng ký kết triển khai dự án được điều chỉnh lại... Vốn cho thị trường nhà đất vì thế đang khá eo hẹp và tình hình này đã được phản ánh bằng diễn biến tình hình thị trường bất động sản gần đây: mua bán nhà ở và đất đai giảm hẳn, tình trạng DN giãn, kéo dài dự án thậm chí bán lại dự án đang diễn ra. Điều này, bước đầu dường như đã đạt được mục đích hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính và các DN bất động sản, tình hình này kéo dài sẽ không có lợi cho thị trường và cho các DN Việt Nam. Trao đổi gần đây, ông Trần Bắc Hà - Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu tư - Phát triển cho rằng, cần xem lại chính sách tín dụng bất động sản. Hiện nay, nhà ở thu nhập thấp, khách sạn, văn phòng cao cấp đang có nhu cầu rất cao. Mức cho vay bất động khoảng 135.000 tỷ đồng không phải là quá lớn. Vấn đề là cách thức quản lý.

Theo ông Hà, điều quan trọng lúc này là cần có một giải pháp tạo sự bình ổn cho thị trường phát triển. Nếu không, trong 3-5 năm thị trường sẽ trì trệ và người hưởng lợi lại là các DN đầu tư nước ngoài nhiều vốn.

Cùng quan điểm này, ông Lê Quang Hùng - Công ty TM và Đầu tư Hùng Thanh cho rằng, từ trước đến nay nguồn cung cho thị trường địa ốc luôn khan hiếm khiến giá nhà đất đội lên quá cao. Nay các doanh nghiệp bị ngưng trệ dự án do không vay được vốn đầu tư, nguồn cung càng khan hiếm hơn. Các dự án hiện đang có sản phẩm tung ra thị trường hầu hết đã khởi động, triển khai từ cách đây vài năm. Còn các dự án được phê duyệt thời gian gần đây thì chưa thể nào có sản phẩm để tung ra thị trường.

Theo ông Hùng, thông thường, một dự án bất động sản phải mất 4-5 năm để đi vào triển khai và có sản phẩm bán ra thị trường. Nếu bây giờ các dự án không được triển khai vì khó khăn về vốn thì thời gian tới sẽ có vấn đề về nguồn cung và thị trường sẽ có thể sốt giá vì khan hiếm.

Không phải tất cả đều rủi ro

Trong khi đó, một chuyên gia về tài chính ngân hàng cho biết, vốn vay bất động sản là nói chung nhưng trong đó cần phân biệt cho vay đối với xây nhà ở để bán, xây dựng khách sạn - văn phòng, xây dựng các khu công nghiệp... Như thế, thì không phải tất cả khoản cho vay đối với bất động sản hiện đều rủi ro. Nếu như khu vực nhà ở và chung cư dạng cao cấp đang bị đẩy giá quá cao và nhiều nguy cơ thì khu vực khách sạn - văn phòng, khu công nghiệp... lại đang có nhiều tiềm năng. Cái này cần phân biệt để có chính sách hợp lý.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cảnh báo, xét trong phạm vi ngân hàng, thì việc dừng cho vay kinh doanh bất động sản có thể làm tăng mức độ trầm trọng của tình trạng đóng băng thị trường bất động sản, và các khoản nợ đang cho vay sẽ trở thành khó thu hồi. Mặc dù vậy, cho vay kinh doanh bất động sản luôn là khoản cho vay nhiều rủi ro và các ngân hàng cần có chính sách quản lý chặt chẽ từ đầu chứ không phải khi thị trường lên thì lao vào đến khi thị trường khó khăn lại đóng cửa, như thế, không chỉ khó khăn cho DN, gây tác động không tốt cho thị trường mà ngân hàng cũng sẽ có khó khăn. Cho vay bất động sản hiện mới khoảng 10% chưa phải quá lớn và cần có chính sách điều chỉnh hợp lý, tránh gây sốc.

Các DN kinh doanh bất động sản Việt Nam thường có vốn nhỏ, DN thường chỉ dùng số vốn tự có để chuẩn bị dự án, sau đó lấy chính dự án để kêu gọi vốn để triển khai. Có thể nói đến 90% vốn là vốn vay nên khi nguồn vốn vay từ ngân hàng bị siết lại, hàng loạt dự án đã đình trệ, rất nhiều DN đã xoay ra nhiều cách để huy động vốn như: kêu gọi góp vốn, huy động trái phiếu nhưng không hiệu quả. Nguồn vốn vay ngân hàng vẫn được trông chờ.

• Phước Hà