- Lạm phát đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Các ngân hàng (NH) bắt đầu giảm lãi suất. Liệu đây có phải là những tín hiệu tốt đầu tiên cho thị trường bất động sản (BĐS) khi mà các DN đang thừa đất nhưng thiếu vốn và thị trường trầm lắng, ít có người mua?

Ảnh minh hoạ.

Trước những tín hiệu khá tốt về tình hình lạm phát như chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 8/2008 chỉ tăng 1,56%, CPI tháng 9/2008 được dự báo sẽ ở mức dưới 1%. Nhiều nhóm sản phẩm dịch vụ như vận tải, vật liệu xây dựng, lương thực thực phẩm tiếp tục giảm giá… Ngân hàng Nhà nước đã chính thức điều chỉnh lãi suất dự trữ bắt buộc tăng từ 1,2%/năm lên 3,6%/năm kể từ ngày 1/9, trong khi vẫn giữ nguyên lãi suất cơ bản ở mức 14%/năm.

Đây là những yếu tố có thể giúp Việt Nam duy trì được mục tiêu chống lạm phát trong khi vẫn có thể trực tiếp hỗ trợ được cho các NH, và gián tiếp hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi lãi suất được kéo xuống thấp hơn.

Phản ứng ngay lập tức với quyết định này, 4 ngân hàng quốc doanh cùng một số ngân hàng cổ phần đồng loạt tuyên bố hạ lãi suất cho vay tiền đồng xuống khoảng 20%/năm. Mức thấp nhất, áp dụng cho một số đối tượng ưu tiên, xuống tới 18%/năm. Nhiều ngân hàng cổ phần khác cũng đã bắt đầu hoặc có kế hoạch giảm lãi suất cho vay.

Trong khi đó, trong một phát biểu gần đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Giàu nhận định, mức lãi suất cao hiện nay có thể sẽ không kéo dài, mà có thể sẽ giảm dần.

Bên cạnh đó, ông Giàu cũng khẳng định, ngân hàng sẽ không thiếu vốn để phục vụ cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, nếu dự án đó thực sự mang lại hiệu quả kinh tế cao. Theo Thống đốc, các ngân hàng thương mại chỉ hạn chế cho vay tiêu dùng.

Bất động sản sẽ bớt ảm đạm?

Mặc dù đã có những dấu hiệu hồi phục nhẹ nhưng thị trường BĐS tại TP.HCM thực sự vẫn đang ở tình trạng gần như đóng băng với lượng người đến các điểm giao dịch, giới thiệu mua bán nhà đất chỉ là 5-7 người/ngày và chủ yếu là tham khảo. Lượng mua bán thành công cũng chỉ khoảng 1 giao dịch/tuần.

Tại Hà Nội, cho dù mức giá các loại BĐS không giảm giá nhiều như TP.HCM do lượng cung ít hơn nhưng giao dịch cũng chưa khởi sắc. Lượng mua, bán tập trung chủ yếu ở mảng căn hộ và đất có giá dao động xung quanh 1 tỷ đồng, những căn hộ mới có giá dưới 2 tỷ đồng và một số căn hộ cao cấp có chiến dịch quảng bá tốt, có vị trí đẹp và đang trong quá trình xây dựng.

Hầu hết các chuyên gia khi nói tới tình trạng đóng băng của thị trường này đều đề cập tới chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm chống lạm phát của Chính phủ. Theo đó, người mua cũng như các nhà đầu tư đã gần như không thể tiếp cận vay tiền từ NH, các lựa chọn về tài chính đã bị thu hẹp. Hơn nữa, lãi suất cho vay đứng ở mức rất cao.

Hầu hết những người mua nhà thời điểm này đều là những người có tiền, những người có tích luỹ ở mức gần đủ và huy động thêm vốn từ gia đình, bạn bè… Còn việc vay NH thì hầu như là không có. Ông Vương Tuấn Long, Quản lý cao cấp CBRE Việt Nam nói trong một buổi hội thảo về BĐS tại Hà Nội hôm 12/8 là đã tiếp cận rất nhiều ngân hàng với tư cách là người đi vay mua BĐS nhưng đều không được.

Tuy nhiên, với các dấu hiệu khả quan gần đây như các ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay, nới tín dụng cho một số khách hàng uy tín; giá nguyên vật liệu giảm mạnh; nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ đang vẫn rất cao… rất nhiều khả năng thị trường BĐS sẽ bớt căng thẳng.

“Các doanh nghiệp xây dựng đang đẩy mạnh các dự án của mình, đặc biệt một số dự án ở các vị trí đẹp ở nội thành Hà Nội và một số ở các vùng Hà Nội mới như Hà Đông… do giá nguyên vật liệu đang đi xuống và khả năng tiếp cận với vốn ngân hàng chắc chắn dễ hơn”, anh Nguyễn Văn Tám, làm môi giới đất ở Văn Phú, Hà Đông cho biết.

“Giá đất và chung cư tại khu vực Hà Đông trong vài tháng qua không những không giảm như một số khu vực ở Hà Nội và TP.HCM mà còn có xu hướng tăng. Đây cũng là một yếu tố thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy nhanh các dự án ở khu vực này”, anh Tám nói.

Tuy nhiên, đứng về phía cầu, có thể thấy không dễ gì những người có nhu cầu mua nhà đất có thể vay được NH. Trong một vài tháng nữa, tình trạng này cũng khó có thể được cải thiện bởi thực tế cho thấy hiện nay các NH không phải dư thừa về vốn (huy động gần đây có dấu hiệu giảm), hơn nữa hạn mức tăng trưởng tín dụng 30% cũng là một rào cản đối với việc cho vay mua BĐS.

Điều này cho thấy, nhiều khả năng từ nay tới cuối năm thị trường BĐS chỉ có thể bớt ảm đạm chứ chưa thể sôi động.

Theo đánh giá của ông Macc Townsend, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, chỉ số giá tiêu dùng ở Việt Nam sẽ giảm dần vào cuối năm nay, tuy nhiên, vẫn sẽ ở mức cao trong vòng 18-24 tháng nữa.

Ông Macc Townsend cũng cho biết, với mức lãi suất ngân hàng từ 18-21% (so với khoảng 5% ở châu Âu, Singapore, Hồng Kông) thì vẫn còn quá cao và việc vay tiền mua nhà, đất vẫn là một rào cản rất lớn.

Tuy nhiên, nhìn ở một khía cạnh khác, việc thị trường BĐS tuột dốc trong thời gian qua được ông Townsend nhìn nhận là một điều tốt cho nền kinh tế. Theo đó, các doanh nghiệp sẽ quay trở về với các ngành nghề kinh doanh chính của mình thay vì đua nhau đầu tư vào lĩnh vực đã từng mang lại lợi nhuận rất lớn này.

Các doanh nghiệp BĐS nên xem lại chiến lược kinh doanh

Trong bối cảnh thị trường  vẫn chưa sớm có thể khởi sắc, các chủ đầu tư BĐS cần phải tính toán lại các phương thức tiếp cận với thị trường.

Theo CBRE, một trong những yếu tố rất quan trọng hiện nay đối với các doanh nghiệp BĐS là nên tập trung vào mảng thị trường căn hộ bình dân có giá từ 10-18 triệu đồng/m2; giá trị căn hộ từ 600 triệu -1,5 tỷ đồng/căn; diện tích từ 60-100m2.

Đây là một mảng có mà thị trường có nhu cầu rất cao nhưng không được chú trọng trong nhiều năm qua.

Hơn nữa, hiện nay, việc mua bán các dự án trên giấy không còn được nhiều người quan tâm. Người tiêu dùng hiện nay quan tâm nhất là các dự án đã bắt đầu triển khai và tiến độ thi công phải đúng như công bố; họ không quan tâm nhiều đến các bản vẽ, mô hình hoành tráng… Đây cũng là một điều mà các doanh nghiệp BĐS cần quan tâm.

Một điểm nữa, mà cũng có thể là một xu hướng, đó là vị trí không còn phải là yếu tố độc tôn đối với một dự án BĐS. Với các vị trí chiến lược, các nhà đầu tư sẽ phải trả giá rất đắt, theo đó giá thành sẽ đội lên cao. Các vị trí xa trung tâm nhưng đi lại dễ dàng sẽ thu hút sự quan tâm của người mua.

“Thị trường nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài, đối với cả Hà Nội và TP.HCM. Các cơ quan nhà nước cũng như các văn phòng đại diện, doanh nghiệp… cũng sẽ chuyển ra. Theo đó, nhà ở cũng đi theo”, ông Townsend.

Điều này hiện tại đang được thấy rất rõ ở Hà Nội, với một loạt dự án đang và sắp được triển khai dọc đường Láng - Hoà Lạc, hành lang đường Phạm Hùng, khu vực Hà Đông và bên kia cầu Chương Dương…

• Hà Linh