-Trong giai đoạn khó khăn và thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt, các ngân hàng hầu hết đã dừng cho vay bất động sản với lý do có nhiều rủi ro. Tuy nhiên, khi thị trường nhà đất gặp khó khăn và đóng băng do thiếu vốn thì nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng. Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Xuân Nghĩa - Vụ trưởng Vụ chiến lược - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam cho rằng, các ngân hàng cần có cái nhìn thân thiện hơn về bất động sản.

Theo ông Nghĩa, cho vay bất động sản (BĐS) thực sự là nền tảng của hệ thống tài chính. Ở Việt Nam, Thống đốc NHNN tuyên bố có 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp. Giá BĐS ở Việt Nam xuống không đều. Những BĐS nhỏ trong nội thành chỉ xuống vài chục phần trăm còn những dự án lớn ở ngoại thành thì có thể mức độ giảm giá mạnh hơn, có thể lên tới 40%. Khó khăn hiện nay của thị trường BĐS là những dự án lớn đó.

Nhu cầu BĐS vẫn còn khá lớn. Sau một thời gian đóng băng thì gần đây thấy giao dịch BĐS bắt đầu tăng lên, nhất là đối với những dự án nhỏ trong thành phố. Đây là dấu hiệu rất là tích cực. 

Ông Lê Xuân Nghĩa. Ảnh: VNstock.

Tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư thì cái khó nhất hiện nay không phải là giá cả xuống thấp mà là việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay BĐS, kể cả các dự án mà người ta đã hoàn thành đến 80-90%, cần thêm một chút vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng mới bán được.

Họ muốn ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để họ có thể vay thêm hoàn thành đúng quy định để có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, họ sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Và thị trường BĐS mới có thể sôi động trở lại được. 

Với 115 ngàn tỷ của ngân hàng cho vay trực tiếp cộng với khoảng 400 – 500 ngàn tỷ đồng thế chấp bằng BĐS thì đấy là một khối lượng rất khổng lồ đối với nền kinh tế cũng như hệ thống tài chính nước ta. Vì vậy để cho thị trường BĐS sụp đổ thì đó là một yếu tố làm cho hệ thống tài chính gặp khó khăn lớn.

Đặc biệt là nợ xấu của các ngân hàng thương (NHTM)  mại sẽ tăng lên. Số tiền 9% cho vay BĐS trên tổng dư nợ mà chỉ cần 2/3 số đó  biến thành nợ xấu cũng là cả chục tỷ USD.  Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của NHNN.

NHNN tuyên bố vẫn cho vay bất động sản nhưng các NHTM lại gần như đóng cửa. Điều này có phải là sự thận trọng thái quá?

- NHNN không có văn bản nào cấm việc cho vay BĐS. Thậm chí trong những văn bản gần đây Chính phủ còn thông báo phục hồi thị trường BĐS. Đây là nhãn quan về chính sách là rất tốt. Nhưng các HNTM họ phải ứng phó với việc giá BĐS xuống thấp. Biện pháp thông thường nhất là tạm ngừng cho vay. Thậm chí có một số NHTM có cả nghị quyết ngừng cho vay BĐS, cho vay tiêu dùng. Điều đó rất là dở. 

Chẳng hạn họ cho vay tiêu dùng, BĐS, kinh doanh chứng khoán với lãi suất 20%-21%/ năm. Họ lấy lãi của phần cho vay cao đó để có thể cho doanh nghiệp vay với lãi suất hạ xuống 16%-17%/ năm. Làm được như vậy rất có lợi cho doanh nghiệp. Đằng này, do hạn chế cho vay kinh doanh BĐS, cho vay tiêu dùng nên cơ hội để tái cấu trúc lãi suất theo rủi ro bị giảm sút nghiêm trọng.

Nói cách khác là người ta không có khoản bù đắp nào khác để hạ lãi suất các khoản cho doanh nghiệp vay xuống. Như vậy, buộc các doanh nghiệp phải chịu lãi suất cao, khoảng 18%/ năm.

Có rất nhiều ý kiến cho rằng, các khoản  cho vay BĐS thường không minh bạch và độ rủi ro cao, ông có thấy như vậy?  

- Tôi không nghĩ như vậy. Các NHTM có những quy trình tín dụng rất là chặt chẽ. Và khi cho vay họ đều thẩm định ở mức an toàn tối đa. Ví dụ giá thị trường một miếng đất 100 tỷ đồng thì họ biết rõ là 100 tỷ đồng nhưng giá để họ cho vay thì chỉ  xác định khoảng 50 tỷ đồng và họ chỉ cho vay 70% của 50 tỷ đồng đó. Tức là ngân hàng dành phần an toàn tối đa.

Các ngân hàng thường thẩm tra hồ sơ, sổ đỏ…rất chặt chẽ. Chỉ có một số vấn để lớn là các ngân hàng cổ phần họ có thể lấy tiền của ngân hàng để cho vay mà các dự án này là của chính uỷ viên HĐQT hoặc cho vay nội bộ thì sẽ tạo ra rủi ro khá lớn. Còn cho người dân  vay thì không có vấn đề gì.

Ông vừa nói riêng số tiền các ngân hàng đã cho vay đầu tư BĐS là quá lớn,  đây thực sự có phải là con số đang lo ngại?

- Theo thông lệ quốc tế, cho vay bằng thế chấp BĐS là rất rủi ro. Ở Mỹ con số đó là 70%, cao hơn chúng ta nhiều. Nhưng điều mà không ai ngờ tới là giá BĐS xì bong bóng một cách rất ngắn, sau đó xuống rất  nhanh. Có điều mà các nhà buôn BĐS thế giới nói với tôi là giá BĐS Việt Nam xuống  thấp. Họ cũng muốn nhảy vào để đầu tư nhưng không làm được điều đó. Bởi họ chỉ bỏ 30% vốn của họ còn 70% là phải đi vay ngân hàng. Nhưng hiện tại khoản vay cũng rất khó khăn.

Cho vay BĐS ở Việt Nam được đánh giá là rủi ro thấp hơn nhiều so với ở Mỹ. Ảnh: VNN

Một số nước không cho phép NHTM cho vay trực tiếp để kinh doanh BĐS mà chỉ được phép cho vay thế chấp. Việt Nam thì có chuyện cho vay trực tiếp. Vì thế, điều đáng lo ngại là khoản cho vay trực tiếp, vì thường giá xuống thì rủi ro tăng lên. Hệ thống kế toán Việt Nam lại không đánh giá lại hệ thống tài sản thế chấp giá trị BĐS hàng tháng như ở Mỹ cho nên chúng ta chưa biết được một cách chính xác khoản nợ xấu xuất hiện ở thị trường BĐS là bao nhiêu để giám sát. Nhưng rất may, khác với Mỹ, các ngân hàng Việt Nam đều cho vay theo cách: giá thị trường 10, định giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên mức độ rủi ro rất thấp.

Như ông nói thì dù cho vay BĐS có thể thấp nhưng thực tế hiện nay rất nhiều dự án không triển khai được và dẫn đến nguy cơ là vốn vay biến thành nợ khó đòi?

- Đến nay, theo tôi được biết, số cho vay kinh doanh BĐS được xếp vào loại mất vốn rất ít, tất nhiên thời gian trả vốn chưa tới, thậm chí phải cuối năm mới đến hạn. Nhưng đánh giá tổng thể thì có những lý do để khẳng định cho vay BĐS ở Việt Nam có rủi ro thấp hơn nhiều so với Mỹ. Thậm chí, không loại trừ trường hợp nhiều ngân hàng sau một năm hạch toán lại thấy lãi. 

Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư lo ngại, các ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp hàng loạt vì thấy dự án khó triển khai trong thời điểm này?

- Hiện tôi biết là có nhiều NHTM đang xem xét chính sách với cho vay kinh doanh BĐS bằng cách tái cấu trúc khoản nợ đó. Các dự án tốt có thể cho vay thêm để hoàn thành, tranh thủ thời cơ khi thị trường tài chính Mỹ ổn định trở lại thì dự án đó cũng đến lúc hoàn thành và có thể bán được.

Các NHTM nên có cái nhìn thân thiện với các dự án BĐS bằng cách tái cấu trúc lại các dự án được đánh giá là tốt, để họ có thể chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp. Chính phủ nên bỏ qui định phải xây dựng xong cơ sở hạ tầng mới được chuyển nhượng bằng việc là chỉ cần có sổ đỏ… để giảm bớt khó khăn về tài chính.

• Phước Hà

  Ý kiến bạn đọc: