- Trong 3 quý đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, nay có cơ hội hồi phục khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hạ lãi suất cơ bản (LSCB) và giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Tuy nhiên dù đã mở cửa tín dụng nhưng đa số ngân hàng vẫn thận trọng khi giải ngân BĐS. 

Nợ xấu do thị trường trầm lắng, dự án không được giải ngân 

Theo đánh giá của một số ngân hàng thì cho vay BĐS là lĩnh vực tín dụng bị ảnh hưởng nhiều nhất trong năm 2008 do giá cả vật liệu tăng, lãi suất (LS) cho vay cao, vốn vay bị hạn chế, thậm chí ngừng hẳn. Trong khi đó thị trường “đóng băng”, giao dịch ít, giá cả đến nay vẫn ở mức cao không phù hợp với khả năng tài chính của nhiều khách hàng. Lĩnh vực này vẫn còn những khó khăn, cần được tháo gỡ kịp thời. 

Theo Sở Giao dịch ngân hàng Vietcombank  thì nguyên nhân dẫn đến nợ quá hạn của các khách hàng BĐS trong thời gian qua chủ yếu là do thị trường trầm lắng. Trên thực tế các khoản vay thế chấp BĐS thường có giá trị lớn, các nguồn thu nhập của khách như lương, cho thuê nhà đất, các thu nhập khác chỉ đủ để chứng minh nguồn trả lãi và một phần nợ gốc, nguồn trả nợ gốc thường được chứng minh từ nguồn chuyển nhượng nhà đất khác. 

Do đó nguồn trả nợ ngân hàng bị ảnh hưởng rất lớn từ diễn biến của thị trường. Khi thị trường nhà, đất trầm lắng khó khăn cho khách hàng đồng thời ảnh hưởng đến việc thu hồi nợ gốc của NH, bên cạnh đó, tình hình kinh tế khó khăn cũng ảnh hưởng đến thu nhập của người vay và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng.

Việc cung ứng vốn để thi công, xây lắp nhiều dự án đang gặp khó khăn. Một số dự án đang thực hiện nhưng không được giải ngân dẫn đến khó khăn cho các nhà thầu trong việc đảm bảo tiến độ thi công cũng như thu hồi vốn đầu tư và khả năng trả nợ ngân hàng. Các ngân hàng phải gia hạn nợ cho nhiều khách hàng (Ví dụ một số công ty cổ phần có hợp đồng thực hiện cho Tập đoàn Điện lực Việt Nam chưa được thanh toán vì các ngân hàng tạm dừng việc giải ngân cho EVN để đàm phán lãi suất).

Thị trường bất động sản trầm lắng, nhiều dự án không được giải ngân. Ảnh: KM

Nhiều khách hàng nhà thầu hoạt động trong lĩnh vực XDCB đã có phiếu giá nghiệm thu thanh toán nhưng chủ đầu tư chưa thanh toán, dẫn đến các nhà thầu bị ảnh hưởng trong việc thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng, trong khi đó các khách hàng này thường được duyệt hạn mức cho vay, vì vậy các khoản vay mới có thể không được giải ngân do đã sử dụng hết hạn mức vay. Bên cạnh đó các NHTM cũng đánh giá là LS tiền vay trong thời gian qua quá cao so thu nhập và dự tính của khách hàng, khả năng tiếp cận vốn tín dụng tiêu dùng hạn chế cũng ảnh hưởng khả năng trả nợ của khách hàng cá nhân, làm giảm tổng dư nợ của ngân hàng, dẫn đến tình trạng nợ xấu ngày càng tăng cao. 

Khách hàng đề nghị thu xếp trả nợ dần

Theo đánh giá của nhiều Ngân hàng thương mại (NHTM) ở Hà Nội thì nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tuy có nguy cơ tăng nhưng không đến độ nguy hiểm vì những nguyên nhân: Tài sản thế chấp của các ngân hàng phần lớn là nhà đất trong nội thành, nằm ở vị trí 1 hoặc 2 nên tương đối dễ chuyển nhượng; ngân hàng chủ yếu định giá theo khung giá của UBND TP Hà Nội và cho vay tối đa bằng giá trị định giá, hoặc nhân hệ số k của từng ngân hàng (tối đa bằng 3 lần khung giá) và cho vay 50%-70%/giá trị định giá nên độ rủi ro không cao; Khi cho vay vốn, các ngân hàng đã thực hiện đầy đủ thủ tục về công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm; Hầu hết dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS là bằng VND, do đó tránh được rủi ro tỷ giá. Ngoài ra, ngân hàng nào cũng áp dụng LS thả nổi (điều chỉnh 6 tháng 1 lần) đối với các khoản cho vay trung, dài hạn nên đã hạn chế được rủi ro về biến động lãi suất…

Một số khách hàng đã thực hiện đầu tư BĐS hiện tài sản có rất nhiều nhưng tính thanh khoản kém nên bị đọng vốn nhiều và phải chịu lãi vay cao vì vậy  gặp nhiều khó khăn. Khối DN trong ngành XD do giá cả vật liệu tăng cao, việc huy động vốn khó khăn, nguồn thanh toán bị chậm (một số nguồn vốn ngừng giải ngân). 

Tuy nhiên, các ngân hàng đều cho biết  hầu hết khách hàng có thiện chí trong việc trả nợ. Khó khăn hiện tại là nhất thời. Đa số khách hàng vẫn chấp nhận trả nợ lãi và lãi quá hạn, đồng thời khách hàng cũng mong muốn ngân hàng cùng hợp tác trong việc tháo gỡ khó khăn bằng cách để khách hàng thu xếp trả nợ dần.

Hầu hết ngân hàng tại Hà Nội đều khẳng định là có khả năng thu hồi nợ các khoản nợ xấu trong lĩnh vực BĐS, nhưng cần có thời gian. Khó khăn lớn nhất ở đây là một số khoản cho vay từ năm 2005 khi thị trường BĐS sôi động nên một số ngân hàng đã nhận thế chấp đối với tài sản ở vị trí 3,4 và một số vùng ngoại thành. Khi giá nhà đất giảm thấp, một số ít khách hàng nợ xấu và lại có tài sản đảm bảo nằm ở vị trí không thuận lợi dẫn đến ngân hàng có khó khăn trong việc thu hồi nợ xấu, nhưng số nợ này chiếm tỷ trọng rất ít. Bên cạnh đó ngân hàng đang lo trong tương lai một số dự án khi hoàn thành có thể sẽ không bán hoặc cho thuê như dự diến ban đầu, làm ảnh hưởng đến việc trả nợ đúng hạn của khách hàng. 

Cho vay BĐS tăng dè dặt

Các tổ chức tín dụng vẫn cho rằng trong thời điểm hiện tại, nền kinh tế vẫn còn khó khăn, thị trường BĐS đang trầm lắng, dự án trong lĩnh vực BĐS hiệu quả không cao. Bên cạnh đó, thời điểm này việc bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không thuận lợi. Rủi ro các khoản vay này đang có nguy cơ gia tăng. Hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS đã và đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro vì khung pháp lý đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS chưa hoàn thiện.

Bên cạnh đó là tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới với hàng loạt các ngân hàng phá sản đã ảnh hưởng  trực tiếp đến các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đến nhiều dự án trong nước bị ngưng trệ, chậm tiến độ. Vì vậy, nợ xấu đối với các khoản vay BĐS sẽ có xu hướng tăng, khả năng thu hồi nợ đến hạn của các tổ chức tín dụng sẽ gặp khó khăn.

Thời gian tới các ngân hàng sẽ tiếp tục tái cho vay lĩnh vực BĐS.

Nhưng đại diện một số Hiệp hội DN đang kiến nghị Chính phủ và ngân hàng nên ưu tiên cho lĩnh vực BĐS vì lĩnh vực này thu hút 50% tổng chi phí xã hội. Việc thực hiện các dự án BĐS kéo theo các lĩnh vực SX-KD khác (nguyên vật liệu XD, nội thất, giao thông vận tải...). Thời điểm này nên tăng dư nợ cho Chương trình phát triển nhà ở của Nhà nước. Các nhà thầu lớn sẽ kéo theo các nhà thầu nhỏ và DN, hộ gia đình gia công, một lượng lớn nhân công sẽ được huy động vào đây sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế...

Từ những diễn biến hiện nay có thể dự đoán trong thời gian tới các ngân hàng sẽ tiếp tục tái cho vay lĩnh vực BĐS, nhưng trước hết tập trung chủ yếu ở hai mảng: tài trợ cho vay mua nhà để ở và cho vay dự án đầu tư XD nhà ở có hiệu quả. Nhiều DN BĐS đang nhắm đến những cá nhân, hộ gia đình thực sự mua nhà để ở, đất xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên số người có đủ 100% vốn tự có để trả tiền mua là không nhiều, muốn tăng lượng cầu ở đối tượng này vẫn cần có việc tăng tín dụng tiêu dùng của ngân hàng. Bản thân ngân hàng cũng đang nhắm đến đối tượng này vì khả năng thanh toán của khách hàng cao và có thể kiểm soát được. Vừa qua NHNN đã cho phép các NHTM thực hiện xem xét cơ cấu lại thời hạn trả nợ đối với các ngành nghề chịu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính cũng là một thuận lợi để các ngân hàng giãn các khoản nợ vay BĐS đến hạn và tính toán đến việc cho vay lại lĩnh vực BĐS.

Mặc dù vậy thì tín dụng BĐS sẽ tăng khá dè dặt trong những tháng còn lại của năm 2008 cho đến cuối năm 2009, đặc biệt là vốn cho vay trung và dài hạn cho dù DN cũng như cá nhân có nhu cầu rất lớn về nguồn vốn ổn định, trung và dài hạn để tiến hành đầu tư, mở rộng hoạt động kinh doanh hay mua sắm nhà ở. Tuy nhiên thị trường vẫn đang và sẽ thiếu nghiêm trọng nguồn vốn có tính ổn định như vậy để đáp ứng nhu cầu.

•  Trịnh Ngọc Lan

 Ý kiến bạn đọc: