- Năm 2008 khép lại với một thị trường ảm đạm. Theo dự báo của những nhà kinh doanh BĐS lẫn các nhà kinh tế, năm 2009 tình hình vẫn không mấy sáng sủa hơn. Thậm chí, trong khoảng nửa năm đầu, giá nhà đất có thể còn tiếp tục giảm.

Vào những năm trước, tháng Chạp là thời điểm nhà đất giao dịch mạnh, giá cũng cao hơn trong năm. Nay thì ngược lại, giá nhà đất chỉ còn một nửa trước đây, nhưng vẫn không ai thăm hỏi.

Căn hộ cao cấp không còn thời hoàng kim. Ảnh: Đặng Vỹ

Nơi nóng nhất trở thành nơi lạnh nhất

Khó có ai ngờ, căn hộ Green Building (vẫn gọi là Cao ốc xanh) gần khu Công nghệ cao quận 9, đã có lúc dân đầu cơ rao bán lên tới 1.750 USD/m², nay chỉ còn đúng 1.000 USD/m². “Bán căn hộ mà đứt cả ruột”, bà Đinh Tú Q. rao bán căn hộ 66m² nói rằng bán căn hộ này bị lỗ quá nặng, nhưng nếu không bán thì không biết lấy gì trả ngân hàng.

Bà Q. đã gom góp tiền nhà 4 tỷ đồng, tiếp tục vay ngân hàng hơn 2 tỷ nữa, đổ hết vào 3 căn hộ tổng diện tích 260m², với giá lúc mua sang tay đã lên tới hơn 1.500 USD/m². Đến nay giá giảm còn 1.000 USD/m², bà mất trắng số tiền vay ngân hàng.

Không chỉ căn hộ Cao ốc xanh, mà hầu hết tất cả các dự án ở TP.HCM đều giảm giá và không có giao dịch. Một giám đốc trong giới đầu tư địa ốc, cho biết, đã có lần nền đất Him Lam Kênh Tẻ quận 7 bất thình lình tăng lên đến 90 triệu/m². Còn nay trên các trang rao bán, giá chung ở dự án này từ 30-35 triệu/m². Nền đất ở dự án Mỹ Phước trước đây đã từng rao bán với giá 4 triệu/m², nay chỉ còn 1,2 triệu/m². Tuy nhiên cái khó là không có người mua.

“Từ giữa năm đến giờ, công ty làm ăn thất bát”, tổng giám đốc một công ty chuyên tiếp thị và phân phối các dự án BĐS nói về công ty của ông.

Tổng giám đốc một sàn giao dịch BĐS, cho biết cả tháng Chạp chỉ có 3 căn nhà được giao dịch thành công.

Ai cũng biết ở TP.HCM, các khu vực dự án quận 2, quận 7, quận 9, kể cả Nhà Bè, quận 4, là những điểm nóng từ cuối 2007 sang đầu 2008, thì nay chính ở những khu vực này, tình trạng lại bi đát nhất.

Một cảnh xếp hàng mua căn hộ hồi đầu năm 2008. Ảnh: Đặng Vỹ

Càng đầu tư càng khó khăn

Mặc dù giá vật liệu xây dựng đã giảm, ngân hàng đã đánh tiếng mở cửa, nhưng theo các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tình hình vẫn chưa mấy sáng sủa.

Ông Huỳnh Trương Phất, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kiến Á, cho rằng vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu vay từ ngân hàng, lãi suất tuy đã giảm song vẫn còn với mức trên 10% như hiện nay, doanh nghiệp vẫn khó có thể vay để kinh doanh. Đó là chưa kể, dù đã hé cánh cửa tín dụng, song việc xét duyệt của ngân hàng vẫn còn rất ngặt nghèo.

“Khung giá đất năm 2009 ở hai thành phố lớn tiếp tục điều chỉnh tăng khiến giá đền bù giải phóng mặt bằng, tiền nghĩa vụ nhà đất tiếp tục đội lên, khiến giá nhà đất khó giảm xuống tới tầm với của người thu nhập thấp”, ông Phất nhận định.

Một trong những nguồn được trông chờ sẽ thúc đẩy thị trường BĐS là nguồn vốn nước ngoài, nhưng nay không thể kỳ vọng. Hiện trong nước có 42 quỹ đầu tư, hầu hết đều nhắm vào BĐS. Nhưng vừa qua chính các quỹ này cũng đã mất tiền trên thị trường BĐS rồi tiếp đến lại mất tiền trên TTCK, thêm thị trường vốn toàn cầu suy yếu, ở chính quốc cũng đang lao đao, khiến các quỹ này thay đổi kế hoạch. Vốn từ hai TTCK và BĐS đang được các quỹ rút ra.

Một kỳ vọng khác là nguồn vốn từ người nước ngoài, Việt kiều mua nhà nhưng đến nay tình thế cũng đã thay đổi. Mặc dù thủ tục cho Việt kiều mua nhà đã mở rộng hơn, nhưng vẫn không có mấy người mua. Theo một chuyên gia kinh tế, lượng kiều hối trước đây vẫn có một phần lớn được tung vào BĐS, thì nay cũng co về thế thủ.

Lạnh đến bao giờ?

Mối lo về tình hình kinh tế 2009 vẫn còn khó khăn khiến người mua tiếp tục chờ giảm giá. Mới đây, Công ty Phú Mỹ Hưng đã bán ngay trong buổi sáng hết đợt 1 số lượng 133 căn hộ, song theo đánh giá của các nhà kinh tế đây chỉ là hiện tượng cá biệt, không thể tác động làm xoay chuyển thị trường.

Những người có nhà, có tiền thì lo ngại kinh tế thế giới vẫn còn bất ổn, nên cất giữ tiền mặt. Trong khi đó, người nghèo có nhu cầu nhà ở vừa không có điều kiện vay tiền để mua, hoặc không dám vay vì kinh tế khó khăn không làm ra tiền để trả lãi ngân hàng.

Mặc dù một số khó khăn về tài chính được khắc phục giải quyết, gói giải pháp tài chính tới đây bù lãi suất tín dụng đến 4%, hệ thống ngân hàng đã mở cửa trở lại (dĩ nhiên là với các dự án tốt)…, song niềm hy vọng về một sự khởi sắc thị trường BĐS vẫn còn khá xa.

“Thị trường địa ốc đang trong cái vòng luẩn quẩn”, ông Huỳnh Trương Phất nói. “Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, giá nhà đã thấp, nhưng không ai mua. Khác với trước đây, nhà đất giá tăng ào ào nhưng người ta vẫn mua ào ào”.

“Chưa có thể làm gì và nói gì với giá nhà đất hiện nay”, ông Marc Townsend, tổng giám đốc công ty chuyên tiếp thị và phân phối các dự án BĐS CBRE, nhận định tình hình. “Người ta chỉ mua BĐS khi thấy giá chuyển động lên, nhưng hiện nay trạng thái thị trường là tiếp tục chờ giá xuống”.            

Gỡ nút thắt để cởi mở thị trường

Theo ông Marc, vì vậy rất khó đoán thị trường sẽ tốt vào lúc nào. “Có thể, một trong những thời điểm là khi tình trạng kinh tế được phục hồi, công ăn việc làm được giải quyết, nạn thất nghiệp được đẩy lùi”, Marc dự đoán.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng cái nút thắt căn bản nhất cần phải tháo gỡ, chính là nguồn vốn và lãi suất ngân hàng. Theo bà Loan, lãi suất cho vay giảm thì nhà đầu tư mới vay để thực hiện dự án và cho ra sản phẩm, và người ít tiền cũng có thể mua được nhà nhờ giá thấp.

“Đã thế còn tăng khung giá đất, và còn thuế thu nhập cá nhân, khiến cả người mua lẫn người bán ngần ngại”, bà Loan nói. Điều thấy rõ, chính trong thời điểm ế ẩm nhất những ngày cuối năm 2008 vừa rồi, người ta ùn ùn đi làm thủ tục, nộp hồ sơ sang nhượng đất. Mục đích để tránh thuế thu nhập cá nhân từ 1/1/2009. Bởi lẽ đó, việc xem lại chính sách về thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực BĐS cũng là việc nên xem xét. Dự báo, tính thanh khoản của BĐS năm 2009 càng kém thêm có phần vì các lý do này.

Kỳ vọng của thị trường BĐS năm 2009 không đặt vào nhà cao cấp, mà chuyển hướng sang nhà giá trung bình, cho người thu nhập thấp hơn. Vì theo lý giải, đây mới là sản phẩm mà thị trường có nhu cầu lớn.

Giám đốc một công ty địa ốc cho rằng, muốn tạo điều kiện cho người thu nhập trung bình mua được nhà, không còn cách nào khác là phải có chế độ trả góp trong thời gian dài, 20 đến 30 năm. Muốn vậy phải có chính sách hỗ trợ DN về các khoản thuế, vốn, lãi suất, ưu đãi tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất… mới khuyến khích được nhà giá rẻ. Với những người không có điều kiện mua nhà, cần có một nguồn quỹ nhà để cho thuê.

• Đặng Vỹ