- Trong khi giá đất nền phía Tây Hà Nội tăng vùn vụt trong những ngày này thì nhiều doanh nghiệp kinh doanh những nhãn hàng nổi tiếng lại e dè khi thuê mặt bằng nơi đây. Vì sao có hiện tượng này?

Thông tin từ các hãng nghiên cứu thị trường bất động sản như Savills và CBRE Việt Nam gần đây cho thấy trong quý I/2010, các dự án ở khu vực trung tâm thành phố được cho thuê hết công suất với mức giá không giảm (trung bình ở mức 55,50 USD/m2/tháng). Các dự án ngoài trung tâm, diện tích trống cũng giảm dần, giá thuê trung bình chỉ còn 35,12 USD/m2/tháng - giảm 2,25% so với quý IV/2009.

Năm 2011 – 2012 sẽ là thời điểm bùng nổ thị trường bán lẻ với hàng loạt dự án được đưa ra cung ứng như Indochina Plaza Hà Nội, Savico Plaza, Ciputra Mall, Keangnam Hà Nội Landmark Tower… Nhưng trước đó, ước tính có khoảng 67.000m2 sẽ tham gia thị trường trong năm 2010, đáng kể là Hà Nội Grand Plaza (18.000m2), PICO Mall (26.000m2), khu phức hợp Làng Quốc tế Thăng Long (20.000m2)…

Nguồn cung ở khu vực ngoài trung tâm thành phố sẽ tiếp tục lớn hơn nguồn cung tại khu trung tâm. Cùng với nhu cầu mặt bằng bán lẻ hiện đại ở Hà Nội vẫn gia tăng, dự báo, giá thuê mặt bằng bán lẻ trong 3 năm tới sẽ giảm hơn nữa, đặc biệt là vùng ngoại vi. Tuy nhiên, đứng từ khía cạnh kinh doanh, đại diện nhiều doanh nghiệp lại có những nhìn nhận khác.

Giá rẻ - chưa thành vấn đề

Mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm luôn chật kín chỗ với giá thuê không hề giảm - Ảnh chụp tại Khu Vincom - N.N

Rất cần mặt bằng bán lẻ hiện đại để mở rộng kinh doanh nhưng sau thời gian tìm hiểu chán chê một số tòa nhà cao cấp từ khu trung tâm đến các quận ven nội như Hà Đông và Cầu Giấy, “khó khăn lắm” vẫn là nhận xét của một lãnh đạo Công ty Giấy vở Hồng Hà.

“Những chỗ ưng thì một là không còn hoặc nếu còn thì giá quá đắt so với điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực đồ dùng học tập. Những chỗ giá rẻ hơn, trung bình từ 10-20 USD/m2/tháng thì khả năng thu hút khách, hiệu quả hình ảnh không cao” – vị này căn cơ.

Được biết, ngoài một số cửa hàng giới thiệu sản phẩm tại các trục phố chính, Hồng Hà đã sớm có một showroom tại Trung tâm Thương mại Vincom với giá thuê khoảng 35 USD/m2/tháng.

Chấp nhận mức giá trên, doanh nghiệp cũng phải “cắn răng” nhưng bù lại, hiệu quả định vị thương hiệu, hình ảnh rất tốt mà doanh số bán ra chắc chắn cũng khả quan hơn. Do đó, dù giá chào thuê tại các khu vực ngoại vi có dễ chịu hơn hẳn nhưng doanh nghiệp vẫn không mấy thiết tha.

Trường hợp như Hồng Hà không phải cá biệt. Ngược lại, việc các doanh nghiệp, nhãn hàng thời trang trong và ngoài nước chen chân vào các trung tâm thương mại trong nội đô - vốn đã trong cảnh “đất chật người đông”, vẫn diễn ra rất sôi nổi.

Cho đến giờ, một lãnh đạo của Công ty May Việt Tiến vẫn còn ngậm ngùi tiếc rẻ cơ hội sở hữu một chỗ trong khu Parkson (tòa nhà Việt Tower trên đường Thái Hà). Ông này chia sẻ, chỉ vì trước đó chần chừ e ngại giá thuê mặt bằng đắt đỏ lại lo không bán được hàng nên giờ đây, mong muốn thuê một góc tại đó nhằm “định vị thương hiệu” trở nên quá khó bởi không còn chỗ trống.

Phân khúc bình dân và trung cấp đã vậy thì ở nhóm thời trang sang trọng, cao cấp, yêu cầu về địa điểm, vị trí bán lẻ tại khu trung tâm, nội đô lại càng ngặt nghèo. Giá thuê đắt hay rẻ ở đây không phải là yếu tố tiên quyết.

Anh Nguyễn Đức Thắng – đại diện Công ty Thời trang Duy Anh - đơn vị phân phối nhiều mặt hàng thời trang và mỹ phẩm trong đó có Bally, Salvatore Ferragamo cho biết, địa điểm phải đảm bảo là nơi sang trọng bậc nhất đồng thời cũng là khu trung tâm, sầm uất nhất. Ngoài ra những nhãn hiệu nào đứng kề cận làm nên một trục mua sắm đẳng cấp và tiện lợi cũng là yếu tố quan trọng.

Vắng khách là nỗi lo của các nhãn hiệu khi ra các trung tâm thương mại mới - Ảnh: N.N

Theo anh Thắng, ưu tiên hàng đầu hiện vẫn là điểm đẹp trong các khách sạn hoặc khu trung tâm thương mại hạng sang. Tại Hà Nội, có thể kể đến như khách sạn Metropole, trục đường Tràng Tiền hay Trung tâm Thương mại Diamond, khách sạn Rex, tuyến đường Đồng Khởi tại TP.HCM. Giá thuê theo đó cũng lên tới 100-150 USD/m2/tháng (Hà Nội) hay 120-200 USD/m2/tháng (TP.HCM).

“Tuy vậy, để chọn được một vị trí ưng ý hiện không đơn giản. Chúng tôi phải khảo sát rất kỹ và thường mất từ 6 tháng – 1 năm. Trong khi các khu mua sắm xa trung tâm khác như Phú Mỹ Hưng tại TP.HCM hay khu phía Tây Hà Nội có gửi thư mời nhưng xét thấy chưa phù hợp” – vị này nói.

Cần nhìn dài hạn

Theo giới nghiên cứu, thi trường bán lẻ (nổi trội là xu hướng siêu thị, trung tâm thương mại) chuyển dịch đi đâu sẽ kéo theo đô thị hóa đến đấy. Tại Hà Nội, hướng phát triển đô thị về phía Tây (bao gồm khu vực Mỹ Đình, Từ Liêm, Cầu Giấy) hiện không còn nghi ngờ gì. Nhưng ông Trần Như Trung – đại diện Savills khuyến cáo, nhà đầu tư, kinh doanh cần có cái nhìn dài hạn cả chục năm chứ không phải 1 vài năm.

“Sự phát triển của thị trường bán lẻ vùng phụ cận phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó có số lượng dân số, độ tuổi. Đối với các dự án cung ứng mặt bằng bán lẻ, vị trí đẹp (có đất, có nhà) thôi chưa đủ mà thành công hay không còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu mua sắm của dân cư, thiết kế mặt bằng có đẹp không hay tùy theo ngành nghề kinh doanh nhất định” – ông Trung nói.

Đứng từ góc độ nhà kinh doanh, bà Phạm Tú Cầu – Giám đốc Công ty Thanh Bắc Thời trang - nhà phân phối độc quyền các thương hiệu như kính mắt Catier, quần áo Levi’s, mỹ phẩm Revlon & Pupa góp thêm, việc ban điều hành trung tâm là đơn vị nào, các chính sách quản lý và thu hút khách hàng của họ ra sao cũng rất quan trọng:

“Chúng tôi cho rằng, khoảng 5 năm nữa thị trường bán lẻ hiện đại tại khu vực ngoại vi mới trở nên sầm uất. Do đó, đơn vị quản lý, điều hành tòa nhà nào đưa ra các chính sách giá hấp dẫn, thời gian đầu có thể chỉ thu phí thuê gian hàng dựa trên % doanh thu tháng; tòa nhà tích hợp rạp chiếu phim, khu vui chơi và thường xuyên tổ chức các chương trình khuyến mại, hoạt động độc đáo thu hút nhiều khách… chúng tôi sẵn sàng vào”.

• Nguyễn Nga