Ngay khi Nghị định 71 có hiệu lực từ ngày 8/8, việc sang tên hợp đồng góp vốn đầu tư bất động sản (BĐS) bằng hình thức ủy quyền công chứng không còn được thực hiện khiến cánh cửa “lướt sóng” của giới đầu tư bị thu hẹp lại.

Sự việc bắt đầu được chú ý khi trong mấy ngày qua, phần lớn các phòng công chứng đã dừng việc tiếp nhận hồ sơ về ủy quyền công chứng đối với hợp đồng góp vốn đầu tư.Sự thay đổi này bắt nguồn từ những quy định mới trong Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật nhà ở có hiệu lực kể từ ngày 8/8/2010.

Hợp đồng góp vốn không còn được ủy quyền công chứng sẽ khiến một số loại bất động sản khó giao dịch.

Theo đó, khoản 6 Điều 63 của Nghị định quy định, đối với loại hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực.

Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền khi nhà ở đã được xây dựng xong.

Trên thực tế, qua tìm hiểu, trước những thay đổi từ Nghị định, một số phòng công chứng đã chuyển sang cho phép công chứng ủy quyền trong hợp đồng góp vốn quyền trong phạm vi người được ủy quyền có thể làm các thủ tục hành chính (như đóng tiền), song không có quyền định đoạt tài sản.

Như vậy, về mặt pháp lý thì việc công chứng này sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn. Nhiều chuyên gia nhận định, việc này sẽ hạn chế các nhà đầu tư ngắn hạn chủ yếu hưởng các khoản chênh lệch từ giao dịch chuyển nhượng sang tên hợp đồng thông qua ủy quyền công chứng.

Việc thắt chặt chuyển nhượng trong giai đoạn góp vốn cũng được thể hiện tại Điều 60 của Nghị định. Theo đó, đối với tối đa 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở, loại nhà ở kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia lên Sở Xây dựng.

Còn đối với loại sản phẩm phải giao dịch qua sàn, thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi dự án đã được phê duyệt thiết kế cơ sở, đã xây dựng xong phần móng…

Không ít chuyên gia nhận định, trong thời gian tới Nghị định sẽ thanh lọc thị trường. Đối với các nhà đầu tư thứ cấp muốn tham gia thị trường, họ cần phải có tiềm lực về tài chính, vì khi góp vốn vào chủ đầu tư cấp I họ cũng phải chờ sản phẩm đủ điều kiện giao dịch mới được tung hàng ra bán. Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ cơ hội “lướt sóng” sẽ không còn, khi các hợp đồng góp vốn như trước đây không được phép chuyển nhượng.

Vấn đề đặt ra ở đây là liệu trên thực tế các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đầu tư có còn tiếp diễn không? Một số nhà đầu tư cho rằng, nếu công chứng ủy quyền hợp đồng góp vốn không được thực hiện thì người ta sẽ chuyển sang hình thức giấy viết tay dưới danh nghĩa là “nộp tiền hộ”.

Nhưng như vậy thì người mua BĐS theo hình thức này sẽ gặp đầy rủi ro vì họ không có quyền định đoạt tài sản. Đấy là chưa kể mức rủi ro ấy còn tỷ lệ thuận với số lần mà người ta chuyển nhượng cho nhau trên cùng một sản phẩm chỉ với giấy viết tay!

Một điều nữa là đối với 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn, liệu Nghị định 71 quy định về việc duyệt danh sách đối tượng được phân chia nhà ở có quá cứng nhắc không?

Chẳng hạn như một khách hàng đã được chủ đầu tư lên danh sách và thông báo với Sở Xây dựng. Nhưng vì một lý do khách quan nào đó mà họ phải dừng hợp đồng góp vốn. Vậy trong trường hợp này sẽ giải quyết thế nào khi ngay cả chủ đầu tư cũng không được phép chuyển nhượng!

Bên cạnh đó, không ít người lo ngại về việc với 20% sản phẩm nhà ở này, liệu có xảy ra những tiềm ẩn giống như đất dịch vụ trước đây, một người có hợp đồng có thể viết tay thỏa thuận bán với nhiều người cùng một lúc cho dù chỉ có 1 căn nhà…