(VietNamNet) - Sự thành công trong việc kết hợp giữa đất và vốn hoàn toàn phụ thuộc vào tính công khai và minh bạch của thị trường. Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định như vậy tại Hội thảo Pháp luật đăng ký bất động sản (BĐS) do Bộ Tư pháp đang tổ chức (từ 10-13/1/2007).

Công khai minh bạch thị trường bất động sản sẽ không còn chỗ cho ''thị trường ngầm'' tồn tại.  (Ảnh: Diễm Hà)

Một số giải pháp được Thứ trưởng Đặng Hùng Võ nêu ra như: Hoàn chỉnh hệ thống luật pháp về BĐS đề tránh những khoảng hở về quy định, tránh chồng chéo, xung đột giữa các luật có liên quan; thực hiện tốt kiểm tra, thanh tra và xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về BĐS; công khai hoá kịp thời các quy hoạch và toàn bộ địa điểm đầu tư theo quy hoạch.

Đồng thời, kiên quyết xây dựng hệ thống tài chính đất đai ''một giá đất'', xã hội hoá dịch vụ định giá đất và định giá BĐS; cải cách triệt để hệ thống hành chính trong quản lý đất đai, giảm tối đa các quyết định hành chính can thiệp vào thị trường; thực hiện một hệ thống đăng ký đất đai, BĐS thống nhất đối với cả đăng ký ban đầu và đăng ký biến động; mở rộng các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS (sàn giao dịch BĐS, dịch vụ môi giới, dịch vụ tài chính, dịch vụ định giá...)

Các giải pháp khác cũng được đánh giá cao là xây dựng ngay và công khai hoá cho cộng đồng mọi thông tin về đất đai, chủ sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; đẩy mạnh cơ chế chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý về BĐS.

Thứ trưởng Võ khẳng định, ''năng lượng'' của thị trường BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào đất và vốn đầu tư. Việc tiếp cận đất phải thông qua hệ thống quản lý đất đai. Vốn đầu tư phụ thuộc vào môi trường gọi vốn trực tiếp, vào cơ chế thu hút tiền tiết kiệm của dân thông qua thị trường chứng khoán, vào việc chuyển vốn tĩnh từ BĐS thành vốn động trong đầu tư thông  qua thế chấp bằng BĐS và BĐS hình thành trong tương lai.

Theo đó, sự thành công trong việc kết hợp giữa đất và vốn hoàn toàn phụ thuộc vào tính công khai và minh bạch của thị trường.

Một lịch sử đất đai thiếu minh bạch

Phân tích về hiện trạng và mức độ công khai, minh bạch trong thị trường BĐS nước ta hiện nay, Thứ trưởng Đặng Hùng Võ nhận định, trước ngày 15/10/1993, người ta chỉ được mua bán tài sản gắn liền với đất, còn đất đương nhiên ''đi theo'' và không có giá. Trong thực tế khi đó, một túp lều hay một biệt thự trên cùng một thửa đất có giá như nhau, nghịch lý này được pháp luật thừa nhận và diễn ra trong cuộc sống.

Từ 15/10/1993 đến 1/7/2004 (Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất ở và đất nông nghiệp) được pháp luật thừa nhận nhưng Nhà nước chỉ thừa nhận giá đất bằng khoảng 20% giá đất thị trường. Như vậy, nghịch lý về giá đất được pháp luật thừa nhận nhưng giá đất trên thị trường vẫn tồn tại làm cho Nhà nước bị thiệt hại khi giao đất, cho thuê đất; làm cho người sử dụng đất thiệt vê tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chỉ có nhà đầu tư là được lợi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Sau 1/7/2004, hệ thống ''một giá đất'' được pháp luật thừa nhận nhưng sự chênh lệch về hai loại giá đất vẫn tồn tại. Hiện tại, sự thiếu minh bạch, công khai trong thị trường BĐS ở chỗ có nhiều điểm xung đột giữa Luật Đất đai với các luật liên quan đến BĐS; nhiều quy định đổi mới chưa được thực thi ở địa phương (nhất là cấp huyện, xã), thanh tra, kiểm tra không thường xuyên, không hiệu quả, hiện tượng ''trên bảo dưới không nghe'' vẫn khá phổ biến; giá đất do Nhà nước quy định vẫn thấp hơn giá thị trường; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, thuế sử dụng đất và thuế tài sản là BĐS chưa có...

Thứ trưởng Võ phân tích, việc đăng ký ban đầu đối với đất bị chia cắt, đất có nhà ở được đăng ký theo nhu cầu của chủ nhà theo Luật Nhà ở nhưng các loại đất khác phải đăng ký bắt buộc theo Luật Đất đai. Sự chia cắt như vậy không thuận lợi trong quản lý khi chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất khác và ngược lại. Đồng thời, dễ xảy ra tình trạng một thửa đất được cấp hai loại giấy chứng nhận và người sử dụng đất có thể thực hiện hai quyền cùng một lúc.

Ngoài ra, các sàn giao dịch BĐS mới đang ở trạng thái thử nghiệm, lại thiếu dịch vụ bảo đảm an toàn khi giao dịch; cơ chế quản lý BĐS chưa hướng tới nhiệm vụ chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý cũng như đầu tư...

"Một lịch sử về đất đai như vậy chắc chắn sẽ dẫn đến tính thiếu minh bạch, thiếu công khai trong quản lý đất đai trong thị trường BĐS mà cần phải có một thời gian nhất định để khắc phục'' - Thứ trưởng Võ nói.

• Kiều Minh