| (VietNamNet) - Khi các nhà đầu cơ và những doanh nghiệp yếu kém rút lui khỏi cuộc chơi, giá nhà sẽ giảm. Đó là điều Thượng đế đang chờ. Bình luận của chuyên gia kinh tế Bùi Văn sau khi VietNamNet thăm dò dư luận mà các câu hỏi đặt ra là: Mua căn hộ biệt lập hay chung cư, xây nhà trên đất "mua" hay thuê nhà, thuê chung cư hoặc ở nhờ để chờ chính sách mới về nhà đất.
Mục “Thăm dò dư luận” của báo điện tử VietNamNet ngày 18/9/2005 đưa ra câu hỏi cho những người đang có nhu cầu nhà ở đô thị. Chỉ trong vòng 10 ngày, đã có gần 47.000 ý kiến trả lời. Có lẽ chưa bao giờ mục này lại nhận được nhiều phản hồi như vậy trong một thời gian ngắn như vậy.
 |
|
Kết quả thăm dò vào lúc 14h55 | Các câu hỏi đưa ra là: bạn muốn (1) mua căn hộ biệt lập; (2) mua căn hộ chung cư; (3) mua đất tự xây nhà; (4) thuê căn hộ biệt lập; (5) thuê căn hộ chung cư; và (6) chờ chính sách mới về nhà đất.
Tất nhiên các ý kiến phản hồi trên báo điện tử có thể không phản ánh hoàn toàn chính xác nhu cầu của xã hội, tuy nhiên một lượng lớn ý kiến như vậy cũng có thể sơ bộ nói lên điều gì. Căn hộ chung cư?
Với thu nhập của người dân còn thấp, suy luận hợp lý là căn hộ chung cư có vẻ như dễ được chấp nhận hơn cả. Tuy nhiên những người nói muốn mua căn hộ chung cư chỉ chiếm gần 10%. Số người muốn thuê căn hộ chung cư còn thấp hơn, chỉ có gần 5%. Có thể có lý do là khách hàng, còn được gọi một cách tôn kính là Thượng đế, không thích căn hộ chung cư vì còn mơ hồ về quyền sở hữu nền đất. Nhưng số người muốn thuê cũng ít. Vậy lý do này không thỏa đáng.
 |
| Chung cư được rất ít độc giả lựa chọn, thử thách đối với nghệ thuật marketing của nhà cung cấp. |
Có thể các Thượng đế vẫn còn ám ảnh bởi bức tranh của chung cư thời bao cấp ngày xưa, khi mà đèn nhà ai nấy sáng, tất cả những gì còn lại thì cha chung không ai khóc. Vậy thì các doanh nghiệp xây dựng chung cư cần phải vận dụng hết khả năng của mình, từ các điều khoản mua bán đến nghệ thuật marketing để thuyết phục Thượng đế là: lịch sử sẽ không lặp lại. Nếu không có khả năng làm được điều này thì có lẽ nên bỏ ý định kinh doanh. Có thể là căn hộ chung cư đã bị đội giá bởi những chi phí ngầm trong quá trình xây dựng hoặc phân phối. Hoặc chất lượng chung cư còn là nỗi ám ảnh của Thượng đế. Có thể vì thế mà số người muốn mua đất tự xây nhà chiếm đến hơn 45%. Khi chẳng biết tin ai thì đành tin chính mình vậy.
Căn hộ biệt lập? Ai cũng biết căn hộ biệt lập giá cao hơn chung cư. Mua nhà biệt lập thì được giấy hồng nghiêm chỉnh, cộng thêm giá trị của sự độc lập, không chung đụng. Vậy mà cả số người muốn mua và muốn thuê này loại này, gộp lại chỉ chiếm hơn 4%. Có thể đoán là loại nhà này vượt quá khả năng tài chính của đại đa số Thượng đế.
Chờ Nhóm rất đông, chiếm gần 17.000 người hay hơn 36%, là nhóm trả lời “chờ chính sách mới về nhà đất”. Điều này hoàn toàn phù hợp với nhận định của Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Lê Quý Đôn đăng trên báo Thanh Niên ngày 19/9 là thị trường đang nghe ngóng chờ đợi. Vậy Thượng đế đang chờ gì? Hãy thử xét các đề xuất chính sách mới được đưa ra gần đây nhất.
Thứ nhất, đó là ngân hàng tham gia kích cầu bằng cách cho mua trả góp. Giả sử một căn hộ tối thiểu cho một gia đình giá không dưới 1 tỉ đồng. Giả sử ngân hàng yêu cầu trả trước 30% và phần còn lại trả góp trong vòng 10 năm. Với lãi suất tối thiểu 1% mỗi tháng, mức thanh toán hàng tháng sẽ phải là 10 triệu đồng.
 |
| Chờ chính sách mới - sự lựa chọn của đa số Thượng đế trên thị trường bất động sản hiện nay. |
Liệu có bao nhiêu gia đình có thể chứng minh với ngân hàng là thu nhập trong 10 năm tới của mình, sau khi trừ chi phí sinh hoạt lại còn đủ 10 triệu đồng để thanh toán một cách đều đặn và ổn định? Nếu không chứng minh được, các ngân hàng chắc chẳng dám tham gia vào cuộc chơi này. Vậy là các Thượng đế biết là mình chẳng nên trông chờ ở chính sách này. Thứ hai, đó là đề xuất chính sách giảm cung về nhà đất. Ai cũng biết một quy luật chắc chắn là giảm cung thì giá tăng lên. Với giá hiện nay, nhiều người đã không đủ khả năng. Nếu giá tăng lên nữa, số người không đủ khả năng sẽ tăng lên theo. Vậy thì các Thượng đế chẳng mong chờ chính sách này.
Thứ ba, đó là chính sách xử lý vốn vay cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhưng ở ta bây giờ liệu còn ngân hàng nào dám cho vay theo chỉ thị hành chính mà không xét đến khả năng thanh toán? Liệu còn cơ quan hành chính nào có thể bảo đảm với ngân hàng là “doanh nghiệp không trả thì cơ quan tôi trả”? Phá sản
Nếu một doanh nghiệp vì không được vay thêm mà phải phá sản thì sao? Theo ước tính có khoảng 15% tín dụng đang cho vay vào bất động sản. Tình huống xấu nhất có đến 20% doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, và trong đó ngân hàng chỉ thu hồi được một nửa số vốn vay, thì tổn thất chỉ là 1,5%. Giả sử một doanh nghiệp vì tính toán sai mà bị phá sản thì đất đai vẫn nguyên đó, công trình xây dựng vẫn nguyên đó. Nếu thanh lý tài sản với 50% giá trị thì chắc chắn có những doanh nghiệp khác với đủ năng lực và tài lực mua sẽ về để tiếp tục kinh doanh. Khi được chuyển vào tay những người giỏi hơn, tài sản sẽ được khai thác hiệu quả hơn. Còn trong tình huống xấu nhất thì con số 1,5% nói trên cũng chỉ tương đương 2 tháng lãi suất. Đây là cái giá của một bài học, để các ngân hàng tránh được những vụ đổ vỡ khổng lồ đã từng xảy ra với Thái Lan hay Nhật Bản, và để các doanh nghiệp sẽ tính toán kỹ hơn trước khi lao vào một ngành kinh doanh đầy rủi ro như vậy.
Giả sử như có hiện tượng thị trường bong bóng, làm xẹp cái bong bóng ngay khi còn nhỏ tất sẽ tốt hơn là tiếp tục đổ tiền nuôi cho cái bong bóng lớn lên. Buồn - Vui
Con số 36% đang chờ đợi chính sách nói lên cả buồn lẫn vui. Buồn vì thị trường đóng băng là có thực, và lý do đóng băng chẳng phải vì thiếu cung mà do thiếu chính sách. Vui vì các Thượng đế, nhất là Thượng đế nghèo, vẫn đặt niềm tin vào cơ quan ra chính sách và mong chờ chính sách sắp tới sẽ tốt hơn.
Tốt hơn như thế nào? Phát biểu trên báo Thanh Niên, TS Đinh Đức Sinh (Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản) và Phó Chủ tịch UBND Hà Nội Lê Quý Đôn đều nhất trí: cần phải tăng cung, tăng tính thị trường, và không can thiệp bằng biện pháp hành chính. Tăng tính thị trường là hãy để cho những doanh nghiệp hiệu quả đảm nhận nguồn Cung. Khi các nhà đầu cơ và những doanh nghiệp yếu kém rút lui khỏi cuộc chơi, giá nhà sẽ giảm. Đó là điều Thượng đế đang chờ.
| 
