Cơ chế quản lý tài chính về đất đai đang thiếu hiệu quả.

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gồm Lời nói đầu, 7 chương, 144 điều. Bố cục của Dự án Luật vẫn theo số chương, trật tự sắp xếp các chương như Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, nội dung của dự án Luật lần này được sửa đổi gần như toàn diện.

UBND tỉnh phải công bố công khai giá đất hàng năm

Dự án Luật mới quy định, định kỳ hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai giá đất nhằm khắc phục tình trạng giá đất Nhà nước quy định lạc hậu so với thực tế. Đồng thời, bổ sung trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp xã trong việc ngăn chặn và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, đặc biệt là việc xây dựng nhà ở trái phép trên đất nông nghiệp, trên đất quy hoạch phát triển khu đô thị. 

Dự luật cũng bổ sung thêm trách nhiệm của thủ trưởng, cán bộ cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn trong thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý đất đai, nhằm ngăn chặn và xử lý tình trạng cán bộ quản lý đất đai không thực hiện đúng chức trách, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người sử dụng đất.

Đồng thời, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn được làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.

Những thay đổi lớn của Luật Đất đai

Theo Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đối với các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp và các doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Dự án Luật quy định, đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất, đối với diện tích đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì vẫn giữ cả hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. 

Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất nhằm khắc phục những tiêu cực trong cơ chế xin - cho quyền sử dụng đất và để tăng thu cho ngân sách nhà nước. Theo quy định này, những công trình sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng đều phải qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu công trình.

Thứ ba, bổ sung vai trò của Nhà nước. Để khẳng định vai trò của Nhà nước đối với đất đai, dự án Luật bổ sung nội dung Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền định đoạt đối với đất đai và điều tiết các nguồn lợi từ việc sử dụng đất.

Thứ tư, sửa đổi quy định về phân loại đất. Luật Đất đai hiện hành chia đất đai thành 6 loại vừa theo mục đích sử dụng đất vừa theo địa bàn nhưng dự án Luật chia đất đai thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Việc phân loại mới căn cứ vào mục đích sử dụng đất nhằm khắc phục sự bất hợp lý của hệ thống phân loại cũ, tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai.

Thứ năm, bổ sung các đối tượng được giao đất không bị thu tiền sử dụng. Dự án Luật bổ sung các đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất gồm đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất nông nghiệp, hợp tác xã nông nghiệp, cộng đồng dân cư theo những điều kiện cụ thể.

Thứ sáu, bổ sung quy định về việc được lựa chọn hình thức nhận giao đất hoặc thuê đất. Dự án Luật bổ sung quy định đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ động trong sử dụng đất, huy động nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản.

Thứ bảy, sửa đổi thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Sửa đổi quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyền định giao đất, cho thuê đất đối với một số trường hợp hiện do Chính phủ quyết định; Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất nội thành, nội thị cho hộ gia đình , cá nhân. Đồng thời luật bổ sung quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Dự án Luật bổ sung quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thống nhất thủ tục hành chính và tạo thuận lợi cho người sử dụng đất.

Thứ tám, thu hồi đất sửa đổi trường hợp thu hồi đất chậm sử dụng: Sửa đổi việc thu hồi đất đối với trường hợp dự án đầu tư sử dụng đất nhưng 12 tháng liền không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ dự án đầu tư mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Quy định này nhằm nâng cao tính khả thi của việc thi hành Luật và góp phần khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. 

Thứ chín, việc đăng ký đất đai, lập, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, bổ sung đối tượng đăng ký đất đai: Các trường hợp phải đăng ký đất đai là tổ chức sử dụng đất do các bên góp vốn mà hình thành pháp nhân mới; người được sử dụng đất theo bản án của Toà án, quyết định của cơ quan thi hành án đã được thi hành hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, nhằm quản lý toàn bộ các trường hợp thay đổi người sử dụng đất.

Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai, Dự án Luật quy định rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và thực hiện thống nhất đối với mọi loại đất. Trong trường hợp có tài sản gắn với đất thì chủ sở hữu tài sản đăng ký quyền sở hữu tài sản; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất và do cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện thực hiện.

Bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong nông trường, lâm trường. Việc bổ sung quy định này nhằm xử lý quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong nông trường, lâm trường; tách đất ở ra khỏi đất do nông trường, lâm trường quản lý; thừa nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình như đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; cộng đồng dân cư không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn đối với quyền sử đụng đất.

Theo quy định của Chính phủ, người sử dụng đất ở không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đã sử dụng đất ổn định từ sau ngày 1 8 tháng 1 2 năm 1 980 ( ngày Hiến pháp năm 1 980 ra đời) đến trước ngày 1 5 tháng 1 0 năm 1 993 ( ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất; giao Chính phủ quy định việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này. 

Cùng với các quy định trong Dự án Luật, Chính phủ sẽ chỉ đạo việc thanh tra, kiểm tra, xử lý những hành vi lợi dụng chính sách pháp luật để đầu cơ đất đai.

Vì sao Luật Đất đai được mong đợi?

Luật Đất đai năm 1 993 được sửa đổi, bổ sung năm 1 998 và năm 200 1. Đây là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước Việt Nam.

Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật Đất đai từ năm 1993 đã thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội và đã trở thành một trong những động lực chủ yếu để đưa nước ta vào nhóm những nước hàng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thuỷ sản. Kinh tế nông nghiệp đã thoát khỏi tình trạng tự cấp, tự túc và chuyển sang sản xuất hàng hoá; bộ mặt kinh tế - xã hội nông thôn được cải thiện, diện tích đất có rừng che phủ từ chỗ bị suy giảm mạnh, gần đây đã được khôi phục và tăng nhanh.

Tuy nhiên, tình hình quản lý và sử dụng đất đai đang có nhiều yếu kém. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, tính khả thi thấp. Việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch chưa trở thành ý thức trong các cơ quan và người quản lý, sự tuỳ tiện khá phổ biến. Cơ chế quản lý tài chính về đất đai đang thiếu hiệu quả. Thị trường bất động sản hoạt động tự phát, nhiều giao dịch về đất đai không qua cơ quan nhà nước. Tình trạng đầu cơ đất đai dang tạo nên tình trạng giá đất tăng cao không hợp lý, gây nhiều tiêu cực và đặc biệt là tác động xấu đến môi trường đầu tư và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất đai nhỏ bé và thất thoát lớn, cơ chế huy động nặng về hành chính, thiếu cơ chế điều tiết bằng chính sách kinh tế, tài chính. Cơ quan quản lý đất đai các cấp nhìn chung yếu kém, nhất là ở cấp huyện; cán bộ địa chính ở cơ sở năng lực yếu, lại thường xuyên thay đổi công tác. Hệ thống đăng ký đất đai còn mang tính thủ công, thiếu đồng bộ và chưa phát huy được vai trò là công cụ để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về việc quản lý và sử dụng đất có xu hướng tăng. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo thiếu hiệu quả. Lực lượng thanh tra đất đai vừa mỏng, vừa yếu lại phải tập trung giải quyết khiếu nại, tố cáo nên chưa thanh tra xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật...

Những yếu kém trong công tác quản lý và sử dụng đất đai nêu trên có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân rất quan trọng từ sự hạn chế, bất cập của hệ thống chính sách, pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 1993 mặc dù đã qua hai lần sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa đủ hành lang pháp lý để giải quyết nhiều vấn đề bức xúc, vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất. Đặc biệt, chưa kịp thời thể chế hoá một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trong về đất đai của Đảng và nhìn chung chưa đáp ứng được yêu cầu của thời kỳ dấy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, các văn bản quy phạm pháp luật đất đai ban hành, sửa đổi nhiều lần, vừa thiếu đồng bộ vừa có mặt chổng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành có nhiều lúng túng và trong nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất.

Hồng Phúc