''Cần một Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản''

BĐS có nghĩa rộng bao gồm đất đai, Tài nguyên thiên nhiên và tài sản gắn liền với đất không thể di chuyển được. Các thành viên Chính phủ trong khi thảo luận đề án này đã đặt vấn đề trước mắt nên tập trung vào BĐS là đất, bao gồm đất có công trình, đất không có công trình; và nhà bao gồm nhà ở, nhà kho, nhà xưởng và các loại nhà khác.

BĐS của ta hiện nay nghèo về chủng  loại. Giá trị BĐS lớn nhất vẫn là đất đai; khối lượng hàng hoá tham gia vào thị trường rất hạn chế. Cho nên vấn đề cấp bách quan trọng trước mắt là phải tăng khối lượng hàng hoá BĐS cho thị trường. Nói như Bộ trưởng Bộ TN&MT Mai Ái Trực: "Phải tăng diện tích đất tham gia vào thị trường BĐS thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mặc dù đất đai là hữu hạn, đồng thời tăng tài sản đầu tư trên đất mà khả năng này thì rất lớn và hầu như vô hạn".

Để tăng khối lượng hàng hoá cho thị trường BĐS, nhiều thành viên Chính phủ cho rằng cần có những giải pháp đồng bộ. Trước hết là phải có nhận thức đúng về thị trường BĐS. Nghị quyết Hội nghị TƯ 7 đã đưa ra quan điểm quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và đã được Luật Đất đai thể chế hoá. Do đó, việc xây dựng hành lang pháp lý cho thị trường BĐS phải quán triệt quan điểm này. Việc minh bạch hoá các quy định của pháp luật và ổn định chính sách đầu tư cũng được đặt ra với mục đích khuyến khích các nhà đầu tư trong và nước ngoài.

Làm thế nào để quản lý tốt thị trường BĐS?

Tại phiên họp có nhiều ý kiến bức xúc về những yếu kém trong quản lý thị trường BĐS hiện nay. Các thành viên Chính phủ đều tỏ ý đồng tình với quan điểm quản lý thị trường BĐS theo quy luật cung cầu với lý do: BĐS là hàng hoá thì phải chịu tác động của quan hệ cung cầu.

Thống đốc Nhân hàng Nhà nước Lê Đức Thuý lo lắng trước việc định giá đất, giá nhà cách xa so với giá thực tế trên thị trường. Ông Thuý cho rằng, đây chính là nguyên nhân gây ra tiêu cực trong quản lý đất đai, nhà ở. Do đó, theo Thống đốc, nhất thiết phải xoá bao cấp về giá nhà giá đất và định giá theo giá thị trường bởi "thực tế nhiều loại hàng hoá khi điều hành theo giá thị trường thì lại ổn định".

Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Sinh Hùng nhấn mạnh: "Nói thị trường thì phải nói đến quyền mua, quyền bán BĐS, cho nên phải rà soát xoá bỏ tất cả những gì cản trở thực hiện các quyền hợp pháp của người mua, người bán BĐS đã được pháp luật công nhận. "Chúng ta phải có chợ BĐS, phải có định chế của thị trường BĐS, phải có trung tâm giao dịch, sàn giao dịch BĐS như thị trường chứng khoán vậy. Phải có công ty môi giới BĐS" - Bộ trưởng Nguyễn Sinh Hùng nói thêm.

Đánh thuế BĐS như thế nào là hợp lý?

Một số thành viên Chính phủ đồng tình với đề án là nên cân nhắc việc mua  bán chuyển nhượng BĐS  như thế nào cho hợp lý để không vì tránh nộp thuế mà sinh ra tình trạng mua bán ngầm. Ý kiến chung cho rằng, thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập từ chuyển quyền mua bán BĐS nên ở mức đủ khuyến khích giao dịch BĐS một cách công khai. Có thành viên gợi ý: Để chống đầu cơ và điều tiết thu nhập từ BĐS, cần áp dụng thuế đánh vào tài sản là BĐS. Ở nhiều nước thuế đánh vào tài sản là BĐS rất cao, khoảng 1%, có nơi còn cao hơn. Người có BĐS có giá trị lớn thì nộp thuế tài sản nhiều, người có BĐS giá trị nhỏ thì nộp ít.

Kết luận Hội nghị, Thủ tướng Phan Văn Khải cho rằng: Thị trường BĐS của ta vừa qua không lành mạnh, có nhiều tiêu cực. Đặc biệt là đất và nhà thuộc sở hữu Nhà nước bị sử dụng lãng phí. Trước mắt, việc phát triển thị trường BĐS nên tập trung vào nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình nhằm mục đích kinh doanh.

Theo Thủ tướng, cần chia BĐS ra làm 3 nhóm bao gồm: nhóm nhà ở, nhóm đất ở tại đô thị đã ổn định; nhóm nhà đất ở các vùng đang đô thị hoá; nhóm đất và nhà xưởng đã được giao đất không thu tiền sử dụng. Ứng với mỗi nhóm phải có những giải pháp phù hợp.

Cụ thể, đối với nhóm thứ nhất, đến cuối năm 2005 cần làm xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyển sở hữu nhà; cũng trong năm 2005 phải làm xong việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước.

Đối với khu vực nhóm thứ hai, phải tập chung vào việc xây dưng quy hoạch chi tiết và quản lý nghiêm đối với quy hoạch đã được phê duyệt. Khi chỉnh trang đô thị, cần thu hồi đất hai bên đường để bảo đảm xây dựng đô thị hiện đại và sử dụng quỹ đất hợp lý. Giải pháp này TP. Đà Nẵng đã thực hiện. Việc đền bù bồi thường giải phóng bằng cho người dân cũng phải thoả đáng, không được ép dân và phải công khai phương án bồi thường và phải có khu tái định cư trước rồi mới giải phóng mặt bằng đối với những nơi cần phải định cư.

Đối với nhóm đất thứ ba, phải tiến hành điều tra nghiên cứu đánh giá việc sử dụng BĐS vừa qua, thu hồi đất và công trình không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả để tăng cung cho thị trường BĐS. Việc này đã nói lâu, nói nhiều lần nhưng không làm được do các địa phương ngại đụng chạm với các Bộ. Vì vậy, phải có chế tài trong Nghị quyết để bảo đảm thực hiện nghiêm chỉnh. Thủ tướng chỉ đạo, từ nay sẽ bỏ phương thức đổi đất lấy hạ tầng, chuyển sang đấu giá đất và đấu thầu công trình.

Thủ tướng đặc biệt lưu ý đến việc giải quyết nhà ở cho các hộ chính sách và các gia đình có thu nhập thấp. Biện pháp chính là chấm dứt bảo hộ, bao cấp cho doanh nghiệp làm hạ tầng. Đồng thời, lấy tiền sử dụng đất, tiền thuế từ các doanh nghiệp này để hỗ trợ trực tiếp cho người đang có khó khăn về nhà ở. Việc dành 20-30 % quỹ nhà từ các dự án khu chung cư để giải quyết cho người có thu nhập thấp trong thực tế không liên quan đến những đối tượng này. Thủ tướng còn dẫn chứng ra trường hợp của một cán bộ ở Văn phòng Chính phủ phải mua 1 căn hộ chung cư đã qua tay đến lần thứ 7.

Cũng trong ngày 31/3, Chính phủ đã cho ý kiến về quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 do Bộ TN&MT trình. Chính phủ cũng cho ý kiến quyết toán ngân sách Nhà nước năm 2002. Cả hai nội dung trên sẽ được Chính phủ trình Quốc hội trong kỳ họp tới.

Ngày mai, Chính phủ tiếp tục họp nghe báo cáo về tình hình giá cả, tình hình kinh tế xã hội 3 tháng đầu năm; những giải pháp điều hành trong thời gian tới và bàn một số vấn đề quan trọng khác.

• Kiều Minh